Di stato legittimo e dei pronunciamenti giurisprudenziali in materia avevamo già parlato qui il 3 ottobre 2025.
L’ultimo intervento del Giudice Amministrativo in materia è del TAR Campania, Napoli, Sezione IV, che con sentenza n. 7391 del 12.11.2025 ha confermato l’orientamento del Consiglio di Stato e della Corte costituzionale sul tema.
La sentenza dei giudici napoletani si rivela interessante in quanto, seppur sinteticamente, dà conto delle oscillazioni dell’orientamento giurisprudenziale in materia di stato legittimo e di condono ex L. 47/1985, ove riporta sia l’orientamento più “possibilista” che quello più rigido, entrambi del Consiglio di Stato.
Con sentenza del 22.1.2025, n. 482, il Consiglio di Stato ha infatti ribaltato l’orientamento già tracciato dal medesimo Giudice con sentenza del 1.7.2024, n. 6860 con riferimento all’applicazione dell’art. 9bis co. 1 bis TUEd che, come noto, disciplina lo Stato legittimo di un immobile.
Secondo Palazzo Spada, «le opere abusive che siano state regolarizzate con condono edilizio – e non con accertamento di conformità – non possono costituire il presupposto per ulteriori interventi edilizi. La sanatoria straordinaria disciplinata al Capo IV della L. n. 47/85, richiamata dalle leggi n. 724/94 e n. 326/2003 (c.d. “condono edilizio”) ha natura del tutto eccezionale, consentendo il mantenimento di opere edilizie, non altrimenti regolarizzabili, dietro pagamento di una sanzione, oltre che degli oneri concessori: tale straordinaria sanatoria opera solo nel senso che viene evitata la demolizione dei manufatti abusivi e ne viene consentita anche la circolazione giuridica, ma nulla di più, trattandosi di manufatti realizzati in difformità dalla normativa edilizia ed urbanistica. In altre parole: il condono edilizio non rende l’opera condonata legittima, ne evita solo la demolizione e ne consente il trasferimento, che sarebbe altrimenti vietato; conseguentemente le opere condonate non possono costituire il presupposto per la realizzazione di ulteriori interventi edilizi, che ne mutuano inevitabilmente la natura illegittima: opinando diversamente si finirebbe per attribuire al titolo edilizio rilasciato in sede di condono una sorta di “ultrattività indeterminata”, cioè una estensione oggettiva e temporale che va ben al di là dei limiti indicati nella L. 47/85 (e dalle successive leggi che hanno reso possibile la ripresentazione di domande di condono, i.e. la L. n. 724/904 e la L. n. 326/2003), limiti che nel caso della L. n. 47/85 consentivano di condonare solo le opere realizzate prima del 1° ottobre 1983 e alla condizione che la domanda fosse presentata entro 30 novembre 1985, poi prorogato fino al 31 marzo 1986. 9.1. Debbono quindi ritenersi ammissibili, sui beni oggetto di condono edilizio, solo gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e risanamento conservativo, per mera coerenza con il consenso che il legislatore ha dato al mantenimento delle opere medesime».
Di contro, il precedente orientamento cristallizzato nella sentenza Cons. Stato, Sez. VI, 31 luglio 2024, n. 6860 si dimostrò favorevole all’equiparazione della concessione edilizia rilasciata in sede di condono a un titolo ordinario “l’immobile, una volta sanato, diventa legittimo a tutti gli effetti e, quindi, vanta il medesimo regime giuridico dell’edificio legittimamente assentito ab initio”.
Il TAR Napoli, nella sentenza in commento, dà anche conto della pronuncia della Corte costituzionale 23 luglio 2024, n. 142) che, con riferimento alle “premialità volumetriche”, ha affermato che “il condono non elide la situazione di illiceità, ma opera unicamente su due piani e in particolare «sul piano penale, al ricorrere dei presupposti di legge, determina l’estinzione dei reati edilizi [e] su quello amministrativo comporta il conseguimento della concessione in sanatoria (e l’estinzione dell’illecito amministrativo)» (sentenze n. 44 del 2023 e n. 70 del 2008). Dalla limitata portata delle sanatorie straordinarie si ricava che l’immobile che ne è oggetto non può giovarsi delle normative che riconoscono vantaggi edilizi che esorbitino dagli interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, e di ristrutturazione finalizzati alla tutela dell’integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità”.
Il Collegio napoletano ha dunque ritenuto di aderire all’orientamento più restrittivo – ed invero, anche più recente – del Consiglio di Stato, decidendo nel senso che «è configurabile, rispetto ai beni “condonati”, una sorta di “vincolo” impeditivo di quegli interventi che oltrepassino la soglia della manutenzione e conservazione, quali le ristrutturazioni, le demolizioni e le ricostruzioni nonché – per quanto qui di specifico interesse – gli interventi che comportino ampliamenti di volumetria».
Le conseguenze pratiche di tale orientamento sono evidenti (e, d’altronde, le avevamo già ampiamente illustrate il 3.10.2025) e riguarderebbero una sostanziale impossibilità di poter riqualificare per davvero gli edifici condonati che, paradossalmente, sono proprio gli edifici che spesso necessitano di interventi più radicali che non si limitino alle forme di manutenzione, più o meno invasive.
I pronunciamenti delle più alte Giurisdizioni nazionali disvelano, in effetti, la sempre più impellente necessità di un intervento normativo che garantisca univocità di applicazione della norma e consenta di sgomberare il campo da interpretazioni più o meno estensive della medesima
In tal senso è recentissimamente intervenuto il Governo con il Ddl delega sul Codice dell’edilizia e delle costruzioni approvato dal Consiglio dei Ministri – su proposta del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti – il 4 dicembre 2025, il cui testo è stato recentemente pubblicato anche dalla stampa generalista.
Nella specie, lo schema di disegno di legge recante «Delega al governo per l’adozione del codice dell’edilizia e delle costruzioni» individua i principi e criteri direttivi dell’esercizio della Delega legislativa, all’interno dei quali, ai fini della presente trattazione, risulta di estremo interesse il seguente: “revisione, riordino e semplificazione della disciplina inerente all’attestazione dello stato legittimo dell’immobile e della singola unità immobiliare, attraverso l’individuazione dei criteri, delle procedure, dei titoli abilitativi e dell’ulteriore documentazione che ne consentono la dimostrazione, in coerenza con le esigenze di tutela dell’affidamento del legittimo proprietario o dell’avente titolo sulla base del titolo abilitativo, anche formatosi per silenzio-assenso, più recente, purché nell’ultimo titolo siano indicati gli estremi del titolo originario e degli eventuali titoli successivi, asseverati mediante attestazione di un professionista qualificato, ai sensi e per gli effetti, anche penali, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445”.
Il progetto di riordino del Testo Unico dell’Edilizia, dunque, non è rimasto sordo alla necessità di intervenire anche sullo stato legittimo degli immobili, oggetto di nutriti dibattiti giurisprudenziali, nonché fondamentale volano di certezza e rapidità dei relativi trasferimenti.