Rigenerazione urbana a Roma: la DAC 316/2025 ed i nuovi limiti agli interventi ex LR 7/2017

A distanza di poco più di quattro mesi dall’entrata in vigore della L.R. 12/2025, che ha profondamente innovato la LR 7/2017, Roma Capitale ha finalmente adottato la Delibera ex art. 1, comma 2-bis  (introdotto dalla legge di luglio, appunto) recante limiti ed esclusioni rispetto agli interventi diretti di rigenerazione urbana, di cui agli artt. 4 (cambi d’uso), 5 (miglioramento sismico ed efficientamento energetico) e 6 (ristrutturazione edilizia e demolizione e ricostruzione).

 

Con la DAC del 12.12.2025 n. 316, infatti, vengono approvate le “Disposizioni attuative per interventi di rigenerazione urbana e per il recupero edilizio ai sensi dell’art. 1 comma 2 bis della legge Regionale n.7/2017, come modificata dalla legge Regionale n. 12/2025”.

In questo breve contributo proviamo a ripercorrere, in maniera ricognitiva, “premesse”, “motivazioni” e “deliberato” della DAC 316/2025, nuova bussola per gli interventi diretti di rigenerazione urbana “privata” a Roma.

 

I. Le premesse

La DAC parte da una ricognizione del contesto normativo di riferimento.

A tal proposito, peraltro, occorre segnalare (benché sia circostanza in linea di principio non idonea a spostare la portata del successivo deliberato) che il testo richiamato nelle premesse sia disallineato dal testo dell’art. 1 LR 7/2017 per come emendato dalla LR 12/2025.

Ci si riferisce all’elenco delle finalità ex art. 1, co. 1, LR 7/2017, dal quale la LR 12/2025 ha espunto la lett. e) (“favorire il miglioramento della qualità ambientale e architettonica dello spazio insediato (…)“), alla definizione del territorio urbanizzato (perimetro entro il quale sono ammessi, salve le ulteriori previsioni, gli interventi di rigenerazione urbana), di cui al medesimo art. 1, co. 7, il quale, oltre alle lettere a), b) e c) oggi contempla anche una estensione del territorio urbanizzato, prevedendo altresì la lett. c-bis), ossia i ” lotti di terreno che, ancorché non individuati nelle lettere a), b) e c), sono serviti dalle opere di urbanizzazione primaria, purché divisi, da strade dotate delle reti di servizi di pubblica utilità di cui all’articolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847 (Autorizzazione ai Comuni e loro Consorzi a contrarre mutui per l’acquisizione delle aree ai sensi della L. 18 aprile 1962, n. 167) e successive modifiche, da frontistanti aree individuate dalle precedenti lettere“.

 

II. Le motivazioni

Finalità ed ambiti di intervento

La DAC partendo dal presupposto che la LR 7/2017 ha natura derogatoria – essendo gli interventi ammessi anche ove non conformi alla disciplina urbanistico-edilizia vigente – sottolinea la necessità di interpretarla in maniera non estensiva.

Viene poi richiamata la Circolare DAU del 12.6.2025 in tema di perseguimento delle finalità di rigenerazione urbana, ai connessi oneri per i soggetti istanti e incombenti istruttori per l’Amministrazione, atto di indirizzo rispetto al quale rinviamo all’analisi già pubblicata sul nostro sito.

A tal proposito, la DAC, sempre nelle premesse, rimarca che con riferimento alle finalità di cui alla lett. b), art. 1, co. 1, LR 7/2017, ossia

b) incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, favorire il recupero delle periferie, accompagnare i fenomeni legati alla diffusione di piccole attività commerciali, anche dedicate alla vendita dei prodotti provenienti dalla filiera corta, promuovere e agevolare la riqualificazione delle aree urbane degradate e delle aree produttive, limitatamente a quanto previsto dall’articolo 4, con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di complessi edilizi e di edifici in stato di degrado o di abbandono o dismessi o inutilizzati o in via di dismissione o da rilocalizzare;

“il perseguimento di tali finalità deve essere orientato prioritariamente alla valorizzazione e al recupero del patrimonio edilizio esistente, nonché al miglioramento complessivo della qualità urbana, ambientale e sociale dei tessuti consolidati della città”.

Dato tale presupposto, la DAC evidenzia che nel tessuto urbano di Roma

possono essere individuate aree assimilabili a quelle richiamate dalla normativa regionale, in quanto caratterizzate da situazioni di degrado  fisico e funzionale e, pertanto, suscettibili di interventi di riqualificazione e rigenerazione urbana, quali gli Ambiti di valorizzazione della Città Storica, gli Ambiti per i Programmi integrati della Città consolidata, i Tessuti e gli Ambiti della Città da ristrutturare, nonché le aree ricomprese nei Piani particolareggiati delle Zone “O”;

Tale passaggio (motivazionale, si badi, non “dispositivo” in senso stretto) della DAC merita una riflessione attenta.

Infatti, occorre comprendere se tale “perimetrazione” sia tale, o meno, da voler individuare in modo tassativo le aree di Roma dove sono ammissibili, quanto al perseguimento delle finalità,  gli interventi ex LR 7/2017.
Una simile lettura, tuttavia, deve essere esclusa, sol che si consideri che:

a) nel deliberato vero e proprio (che esamineremo a breve) non è presente una siffatta perimetrazione “esclusiva”;

b) vengono dettate previsioni che, ammettendo in astratto interventi su immobili esterni alle “aree” richiamate, rendono evidente l’assenza di portata “vincolante” alla “premessa” in esame.
A titolo esemplificativo, basti considerare che il p.to 2 lett. a) della DAC regola gli interventi diretti in Zona A, area invece non contemplata nel passaggio “motivazionale” in esame, sol che si consideri che gli “Ambiti di valorizzazione della Città Storica“, ex art. 107 NTA PRG sono da ricondurre alla zona B di PRG; ancora, nella medesima zona A (“integralmente considerata”), vengono dettate regole restrittive, il che presuppone, in radice, l’ammissibilità degli interventi.

Dunque, può ritenersi – salvo quanto la prassi ci dirà – che le aree, Tessuti ed Ambiti richiamati dalla DAC in tale passaggio possano esser considerati come fattispecie nelle quali il perseguimento delle finalità di rigenerazione urbana può esser in qualche modo presunto, senza, tuttavia, che sia escluso il perseguimento di tali finalità anche nelle ulteriori porzioni del territorio urbanizzato di Roma.

Esclusioni

La seconda parte delle “motivazioni” (il “considerato che“) reca il vero e proprio sostrato valutativo della Delibera.

Qui, svolta una premessa generale sulle peculiarità urbanistiche di Roma,  un primo passaggio è dedicato ad escludere la necessità di misure limitative a monte in merito all’applicazione degli artt. 2. 3 e 3-bis della LR 7/2017, atteso che (e pare condivisibile) tali strumenti “indiretti” sono comunque tutti soggetti a specifiche deliberazioni dell’Assemblea Capitolina.

Viene invece motivata la scelta – che ritroviamo appunto nel Deliberato – di escludere in toto l’applicazione dell’art. 4 della LR 7/2017, che, come noto, ha ad oggetto i cambi d’uso in deroga.

E ciò al fine di evitare “l’introduzione di funzioni non compatibili con i tessuti urbani presenti sul territorio (…)”.

La medesima ragione è sottostante all’esclusione, radicale, dell’applicazione dell’art. 6, co. 1-quinquies, in tema di recupero (in seno ad interventi di ristrutturazione edilizia o demolizione e ricostruzione) di volumi pertinenziali.

Viene poi positivizzata l’esclusione dei cambi d’uso in residenziale (oltre che verso funzioni a carico urbanistico alto, come individuate dall’art. 6 NTA PRG) nei “Tessuti prevalentemente per attività”, già oggetto di un parere regionale richiesto dall’allora DPAU (e che avevamo commentato in altro contributo)  e ciò in quanto simili trasformazioni resterebbero esentate da una “preliminare valutazione urbanistica“.

Viene, quindi, illustrata la necessità di evitare, in relazione agli interventi diretti ex artt. 5 e 6 LR 7/2017, “effetti distorsivi o trasformazioni incongrue in specifici contesti territoriali” e ciò con puntuali previsioni atte a “limitare gli incrementi volumetrici ed escludere dal campo di applicazione alcuni ambiti territoriali specifici“.

Gli interventi ammessi in zona A

Conseguentemente viene illustrata la necessità di escludere, per l’intera zona A di PRG ex art. 107 NTA (la Città Storica, esclusi gli Ambiti di valorizzazione), gli interventi di demolizione e ricostruzione ex art. 6, ferma restando la possibilità solo degli interventi di ristrutturazione edilizia non demoricostruttiva.

Sul punto viene richiamata la recente Circolare DAU relativa agli interventi ex art. 6 LR 7/2017 in zona A.
Tale passaggio della DAC – ossia gli stringenti limiti agli interventi di ristrutturazione in Città Storica – è quello che pare destinato a creare maggiori contrasti interpretativi tra l’approccio molto “restrittivo” seguito dal DAU (avallato dall’Assemblea Capitolina) e la posizione meno “rigida” indicata, ad esempio, dalla Regione Lazio nel 2024, proprio a valle di una richiesta di parere proveniente da Roma Capitale (ne avevamo parlato in questo contributo).
La questione – che qui accenniamo in sintesi – ruota essenzialmente sulla idoneità, esclusa dalla DAC 316/2025, delle previsioni di cui alla LR 7/2017 (che non esclude gli interventi demoricostruttivi in zona A di PRG) ad integrare un’ipotesi di demoricostruzione infedele “fatta salva” dall’art. 3, co. 1, lett. d) TUEd.

La DAC 316/2025 – allineandosi alla recente Circolare DAU di novembre – fonda infatti la scelta di escludere gli interventi di DR in zona A  (anche, se non soprattutto) sul rilievo per cui

in particolare, la Zona Omogenea “A”, ai sensi dell’art. 107 delle vigenti NTA, deve ritenersi esclusa dall’applicazione dell’art. 6 della Legge Regione Lazio per i soli interventi di demolizione e ricostruzione, in applicazione della normativa nazionale sovraordinata che prevede specifici vincoli e tutele per tale ambito;
tale interpretazione trova conferma nella nota del Dipartimento Attuazione Urbanistica (prot. QI 225986/2025), la quale evidenzia l’incompatibilità tra le disposizioni nazionali di rango superiore e l’applicazione dell’art. 6 della Legge Regione Lazio per l’attuazione di interventi di demolizione e ricostruzione in modalità diretta, ove non conformi alle disposizioni del PRG, su edifici ricadenti nella zona omogenea “A”;

 

Carta per la Qualità

Altro tema che le premesse della DAC affrontano è il rapporto tra la Carta per la Qualità e la possibilità di intervenire ex LR 7/2017: tema che, a valle delle modifiche ex LR 12/2025, assume maggiore rilievo, sol che si consideri come il nuovo art. 8, co. 2 LR7 dispone espressamente che “Gli interventi di cui agli articoli 3, 3 bis, 4, 5, 6 e 7 sono realizzati indipendentemente dalle disposizioni normative, regolamentari e gestionali [come è classificata, appunto, la Carta per la Qualità] degli strumenti urbanistici comunali“.

Al riguardo, viene rilevata la necessità di “evitare l’applicazione incondizionata ed indiscriminata della Legge Regione Lazio, ritenendo opportuna una valutazione tecnica preliminare che confermi l’eventuale permanenza dell’esigenza di conservazione e di valorizzazione”.

Cambi d’uso nel sistema dei Servizi pubblici

Ultimi due temi oggetto delle premesse sono la limitazione degli usi insediabili in deroga ex art. 6 co. 2 LR 7/2017 nel “sistema dei servizi pubblici, di livello urbano e locale”, ritenendo Roma Capitale “opportuno limitare l’applicazione dell’articolo 6 per i mutamenti di destinazione d’uso solo alle funzioni assimilabili a quelle previste dagli articoli 84 e 85 delle NTA vigenti”.

Contributo straordinario e standard

Ancora, viene confermata la posizione, in passato espressa dal DPAU, circa il necessario versamento del contributo straordinario ex art. 20 NTA per gli interventi determinanti una valorizzazione.
Infine, si chiarisce che, con riferimento al reperimento degli standard non reperiti, trova applicazione il regime già operante in base alla DCC 73/2010.

 

III. Il “dispositivo” della DAC

Svolta la ricognizione sommaria delle premesse e delle motivazioni, vediamo ora quanto nel dettaglio stabilito con la DAC 316/2025.

• p.to 1 viene stabilita l’esclusione dell’applicazione dell’art. 4 LR 7/2017.

 

• p.to 2 vengono introdotti limiti all’art. 5 LR 7/2017, in relazione agli immobili ricadenti in zona A (esclusi ampiamenti di volume/SUL nonché, per gli immobili in Carta per la Qualità, sancito l’obbligo di acquisire il parere della Commissione permanente.

 

• p.to 3: viene introdotta la disciplina degli interventi diretti ex art. 6

lett a) Viene previsto, per le ipotesi di ristrutturazione edilizia senza demoricostruzione, un tetto alla premialità ottenibile, pari al 10% della SUL e senza aumento del volume fuori terra (VFT, di cui all’art. 4, co. 4, NTA PRG).

E’ stata quindi sia dimezzata la premialità prevista dall’art. 6 LR 7/2017 per tale fattispecie (20%, in base al nuovo comma 1) sia introdotto un vincolo “morfologico” rilevante, consistente nella necessità, in estrema sintesi, che l’incremento non incida sul VFT, ossia sulla “consistenza dell’ingombro di un fabbricato emergente dalla linea di terra”, al netto di volumi tecnici e spazi non interamente chiusi (logge e simili).

lett. b) per la demoricostruzione è ammessa con premialità limitata al 20% della SUL/volumetria esistente, sempre senza incremento del VFT superiore al 20% del fabbricato oggetto di intervento .

Per i fabbricati produttivi la premialità incontra un limite del 10% della superficie coperta ,”ad eccezione degli incrementi volumetrici necessari all’aumento della sola altezza oltre i 5 metri di altezza di ogni interpiano, ove su tale volumetria non sia prevista la presenza costante di addetti, nel rispetto dell’altezza max prevista dal Piano”.

lett. b-1) la demoricostruzione in zona A ex art. 107 NTA (dunque, esclusi gli Ambiti di valorizzazione della Città Storica) è consentita in ogni caso senza premialità di SUL/volumetria esistente e “quindi tale da non determinare un aumento del VFT“.

Tale scelta, assai tranchant, è ancorata alla posizione interpretativa assunta dal DAU di recente (a cui abbiamo accennato in sede di esame delle “motivazioni”) e, al netto delle possibili letture diverse (come quella fornita dalla Regione Lazio, ad esempio), appare poco coerente addirittura con le stesse NTA del PRG che, a ben vedere, non escludono a priori interventi di DR (o nuova costruzione) con incremento di SUL e,, in taluni casi, di VFT in Città Storica.

Ci si riferisce alle seguenti ipotesi:
– art. 25, co. 4, NTA, laddove sono ammessi gli interventi di ““DR1: Demolizione e ricostruzione, anche con aumento di SUL, ma senza aumento di Vft, di edifici realizzati successivamente al Piano regolatore del 1883, che hanno impropriamente alterato […] le regole tipomorfologiche e compositive del tessuto storico; si applica nei Tessuti T1, T2, T3, T10.”

“DR2: Demolizione e ricostruzione, anche con aumento di SUL, ma senza aumento di Vft, finalizzata al miglioramento della qualità architettonica […] di edifici ricadenti nei Tessuti T4, T5, T6, T7, T8, T9.”

“AMP1: Ristrutturazione edilizia o Demolizione e ricostruzione senza aumento di SUL […] e con aumento una tantum di Vft fino al 10% […] di edifici ricadenti nei tessuti T4, T6, T7, T8, T9.”

 

Nel complesso, siamo al cospetto di una disciplina che – sebbene non priva di criticità e di aspetti che potrebbero essere oggetto di contrasto interpretativo (su tutte, le forti limitazioni degli interventi in Città Storica) – assicura finalmente un quadro di regole chiare e di immediata conoscibilità.