Ogniqualvolta si avvia anche solo lo studio di una pratica edilizia, il primo, grande timore riguarda la verifica della sussistenza di un eventuale vincolo paesaggistico: come noto, infatti, il D.Lgs. 42/2004 (cd. Codice dei Beni Culturali) impone una serie di limitazioni, e comunque attente valutazioni, allorquando oggetto di intervento edilizio sia un bene ricadente in area vincolata. Tra le numerose questioni che si pongono quotidianamente, vi è quella relativa all’impatto paesaggistico di interventi che riguardano esclusivamente opere interne: in tali fattispecie, come incide il vincolo paesaggistico?
Su questo tema si è soffermato il Consiglio di Stato, con la decisione n. 2993/2026 del 15.4.2026, che ha analizzato un caso peculiare legato ad un’istanza di condono edilizio ex L. 326/2003.
I. La fattispecie concreta.
Oggetto del contenzioso è la legittimità di una determinazione dirigenziale con cui il Comune ha respinto un’istanza di condono: questa domanda di sanatoria straordinaria, in particolare, riguardava l’abusiva realizzazione di un soppalco non praticabile.
Tale istanza veniva rigettata perché l’opera era stata considerata come impattante sul territorio e necessitante di Permesso di Costruire; in quanto tale, dal combinato disposto dell’art. 3, co. 1, lett. b) della Legge Regionale Lazio n. 12/2004 e dell’art. 32 L. 326/2003 (legge sul cd. “terzo condono”), il Comune ha fatto derivare il divieto della sanatoria richiesta.
Dopo che il TAR Lazio aveva rigettato il ricorso, la società ricorrente si è trovata costretta ad appellare la decisione dinanzi al Consiglio di Stato.
II. Le tesi dell’appellante.
L’appello risulta affidato a due motivi di ricorso.
Anzitutto, secondo la tesi dell’appellante, il TAR ha sbagliato nel ritenere il soppalco come un’opera in grado di determinare un aumento del carico urbanistico, essendo viceversa un soppalco non praticabile e, dunque, privo di qualsivoglia destinazione d’uso rilevante ai fini urbanistici: in ragione di ciò, l’opera dovrebbe qualificarsi come manutenzione straordinaria o, al più, come restauro e risanamento conservativo, e pertanto sanabile (come tipologia di abuso minore, di cui ai numeri 4, 5, 6 e 7 della tabella allegata alla L. 47/1985 sul primo condono, applicabile anche ai successivi procedimenti di sanatoria straordinaria).
Con un secondo motivo di appello, poi, è stata censurata l’erronea applicazione del principio del tempus regit actum, poiché l’Amministrazione ha omesso di considerare la retroattività delle disposizioni del DPR 31/2017, che ha escluso la necessità di ottenere l’autorizzazione paesaggistica per determinati interventi edilizi (tra cui quello oggetto di giudizio).
III. La decisione del Consiglio di Stato.
Innanzitutto, il Suprema Consesso amministrativo ha ricordato come il terzo condono ha “maglie più stringenti” rispetto ai precedenti due condoni, e dunque consente limitate possibilità di sanatoria. Nello specifico
le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere di ulteriori condizioni, siano comunque opere minori senza aumento di volume e superficie, quali restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria (Consiglio di Stato, Sez. VII, n. 3550/2025).
Posta tale ricostruzione “di sistema”, il Consiglio di Stato si è poi concentrato sulla natura e consistenza effettiva dell’opera oggetto di condono, rilevando come
la realizzazione di un soppalco costituisce un intervento da valutarsi caso per caso, nel senso che soltanto se idoneo a generare un maggiore carico urbanistico esso sarà riconducibile all’ambito della ristrutturazione edilizia, mentre laddove sia tale da dare vita a una superficie accessoria, ben potrà essere considerato un intervento minore compatibile con la manutenzione straordinaria o il risanamento conservativo (C.d.S., Sez. II, 21 marzo 2025, n. 2373
Orbene, nel caso di specie è stata riconosciuta la natura meramente accessoria del soppalco, con la conseguenza che esso, diversamente da quanto rilevato dal Giudice di prime cure, non ha alcun impatto sul carico urbanistico e, pertanto, si risolve in una mera opera interna priva di qualsivoglia rilevanza.
Il Consiglio di Stato ne fa dunque derivare il seguente principio:
laddove il vincolo considerato sia un vincolo paesaggistico, vale a dire riferito all’inquadramento visivo dell’intervento nel contesto tutelato, appare evidente che la natura solo interna, e non visibile dall’esterno, delle opere preclude in radice la stessa possibilità di un concreto pregiudizio per i valori tutelati.
IV. Conclusioni.
La decisione del Consiglio di Stato appena analizzata consente di tracciare una sorta di vademecum, ogniqualvolta ci si approccia ad una pratica di (terzo) condono: se l’immobile oggetto di sanatoria ricade su un’area sottoposta a vincolo paesaggistico o ambientale, al fine di valutare l’effettiva sanabilità dell’opera occorre anzitutto verificare la natura dell’opera, onde escluderne un rilevante impatto sul carico urbanistico (in sintesi, l’intervento abusivo deve ricadere nella tipologia di abuso “minore”, sub nn. 4, 5, 6 e 7); ove poi l’opera non sia visibile dall’esterno, e dunque non abbia alcun impatto sui valori paesaggistici tutelati, la mera presenza del vincolo non è idonea a determinare il rigetto del condono.