Dopo aver esaminato, lo scorso 23 aprile 2025, alcune pronunce del giudice amministrativo sul cosiddetto “principio di realtà” nella pianificazione paesaggistica, due recenti decisioni – del Consiglio di Stato e del TAR Lazio – affrontano il tema del parere vincolante ex art. 146 del D.Lgs. 42/2004, offrendo spunti di riflessione particolarmente rilevanti nell’ambito dei procedimenti di sanatoria edilizia.
Entrambe le sentenze ruotano attorno al rapporto tra opera edilizia, tutela del paesaggio e legittimazione ex post, in contesti segnati dalla presenza (o sopravvenienza) di vincoli paesaggistici.
Due vicende diverse, ma unite da un filo conduttore: il parere paesaggistico non può essere un automatismo e, anch’esso come l’attività pianificatoria, deve soggiacere al principio di realtà.
Il Consiglio di Stato: no a valutazioni astratte.
Con la sentenza n. 6893 del 4 agosto 2025, il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso di un privato contro il diniego di una sanatoria edilizia per la realizzazione di una piscina insistente in zona vincolata per particolari bellezze panoramiche (art. 136, lett. d), D.Lgs. 42/2004).
Il diniego era fondato sul parere necessario negativo della Soprintendenza, il quale si era limitato a riportare, senza contestualizzazione, le prescrizioni del Piano di Indirizzo Territoriale (PIT) regionale. Nessuna motivazione concreta, nessun riferimento al progetto, nessuna analisi percettiva dell’intervento.
Secondo il Collegio, tale parere presentava un “contenuto prevalentemente tautologico”, in contrasto con l’art. 3 della L. 241/1990 e con la consolidata giurisprudenza per cui la Soprintendenza deve esplicitare in modo puntuale le ragioni per cui l’opera contrasta con i valori protetti dal vincolo.
Il TAR Lazio: il vincolo successivo alla realizzazione delle opere – ancor di più – la valutazione concreta.
La sentenza del TAR Lazio, Sez. IV-Ter, n. 5269 del 13.3.2025, seppur meno recente, introduceva un profilo ulteriore, e forse ancora più delicato: cosa accade quando il vincolo paesaggistico viene apposto dopo la realizzazione dell’opera edilizia?
Nel caso esaminato, l’opera era stata realizzata prima dell’introduzione del vincolo, ma la sanatoria era stata negata perché la Soprintendenza – pur tardivamente – aveva espresso parere negativo, fondandosi su una lettura rigida e astratta del nuovo vincolo sopravvenuto rispetto all’opera realizzata ed oggetto di concessione in sanatoria.
Il TAR, in un passaggio particolarmente significativo, ha affermato che: «In presenza di vincoli introdotti successivamente all’edificazione, non è precluso puramente e semplicemente il rilascio della sanatoria […]. Le valutazioni dell’autorità preposta alla tutela del vincolo devono essere rapportate al caso concreto, e non tradursi nella mera applicazione delle norme vincolistiche, ciò anche nel caso in cui si sia al cospetto di un vincolo di inedificabilità».
Sanatoria edilizia e parere paesaggistico: un limite anche nel tempo.
Oltre al tema della valutazione concreta in presenza di vincoli sopravvenuti, la sentenza del TAR Lazio n. 13210/2023 offre un ulteriore spunto di grande rilievo: la decadenza del potere della Soprintendenza in caso di parere tardivo.
Il Collegio ricorda infatti che, anche nell’ambito della sanatoria paesaggistica, l’acquisizione del parere dell’autorità tutoria segue le regole procedimentali ordinarie previste dall’art. 146 del D.Lgs. 42/2004. In particolare, il parere deve essere reso entro il termine perentorio di 45 giorni dalla ricezione degli atti, come previsto espressamente dai commi 5 e 8 della norma, anche con riferimento alla comunicazione del preavviso di rigetto ai sensi dell’art. 10-bis L. 241/1990.
[…] Il potere si consuma con il decorso del termine: oltre tale limite, l’atto è giuridicamente inefficace, in quanto adottato in assenza di potere […].
Invero, la Giustizia Amministrativa ha sviluppato un diverso orientamento, secondo il quale la tardiva espressione del parere in seno al procedimento di autorizzazione paesaggistica ex art. 146 d.lgs. 42/2004 determini non già l’inefficacia del tardivo atto dell’Ente tutore del vincolo quanto, piuttosto, la sua dequotazione a parere non più vincolante per la P.A. procedente.
Conclusioni
Nel bilanciamento tra paesaggio e trasformazioni urbanistiche, le recenti pronunce del TAR Lazio e del Consiglio di Stato riaffermano con forza che la tutela paesaggistica è sì un valore primario, ma non cieco né assoluto. Richiede motivazione, coerenza, proporzionalità e, soprattutto, aderenza al caso concreto.
La sentenza appare coerente, infatti con l’orientamento che si è già avuto modo di affrontare con l’approfondimento del 23.4.2025, quando il TAR Lazio ha riaffermato con vigore che l’attività pianificatoria della Regione deve sempre essere ispirata al principio di realtà, sì da evitare sterili e apodittiche applicazioni del vincolo totalmente slegate dal contesto concreto.
Ed anche con riferimento all’aspetto vincolistico in sede di sanatoria – forse più che altrove – il “principio di realtà” deve guidare l’azione amministrativa, affinché il parere della Soprintendenza sia davvero uno strumento di tutela e non un esercizio rituale, scollegato dalla concretezza del territorio e dalla giustizia sostanziale dell’azione amministrativa.