Pergotenda chiusa con vetri: rientra nell’edilizia libera?

La pergotenda, intesa come struttura leggera, tipicamente composta da un’intelaiatura in alluminio o altro metallo e da una copertura in tessuto o materiale analogo, mobile e retrattile, pone da tempo un problema di qualificazione: stabilire se essa costituisca un mero elemento di arredo o pertinenza dell’unità immobiliare, riconducibile all’edilizia libera, ovvero un’opera idonea a determinare una trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, come tale soggetta a permesso di costruire o ad altro titolo abilitativo.

L’orientamento giurisprudenziale non sempre è stato uniforme sul tema: una recente sentenza della Corte di Cassazione Penale (la n. 274/2026) ha escluso la qualificazione come pergotenda, e dunque l’applicabilità del regime di edilizia libera, per una tettoia di rilevanti dimensioni, stabilmente ancorata all’edificio mediante una struttura in tubolari di ferro. Secondo i giudici di legittimità, l’opera può beneficiare dell’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 solo se ricorrono congiuntamente tutti i requisiti richiesti, anche alla luce delle modifiche introdotte dal c.d. Decreto Salva Casa (d.l. n. 69/2024). In particolare, la Corte ha individuato i seguenti requisiti:

In altri termini, perché non sia soggetta ad alcun regime autorizzatorio è necessario che l’opera:
a) sia funzionalmente destinata alla sola protezione dal sole e dagli agenti atmosferici;
b) sia strutturalmente (e conseguentemente) costituita esclusivamente da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili;
c) sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera;
d) non determini la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici;
e) abbia caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e si armonizzi alle preesistenti linee architettoniche.

La mancanza anche solo di una di tali condizioni fa sì che l’opera non possa essere considerata come soggetta ad edilizia libera.

Il tema, tuttavia, assume contorni diversi quando alla copertura retrattile si aggiungano chiusure laterali in vetro. È proprio questo il caso affrontato dal Consiglio di Stato, Sez. II, nella sentenza 7 luglio 2025, n. 5828, chiarisce quando le vetrate scorrevoli restino compatibili con la nozione di pergotenda.

Fatto

La vicenda trae origine dall’ordinanza con cui il Comune di Oleggio ha intimato a una società, titolare di un esercizio di somministrazione di alimenti e bevande, il ripristino dello stato dei luoghi.

Nel 2019, a seguito di SCIA, la società aveva realizzato un dehors costituito da una pavimentazione in gres porcellanato, coperta da una tenda retrattile in PVC sorretta da una struttura in alluminio. Sulla struttura erano stati successivamente montati, su binari predisposti, dei pannelli in vetro scorrevoli. Secondo il Comune, la presenza dei pannelli laterali avrebbe trasformato l’opera in un nuovo fabbricato, con ampliamento della superficie di somministrazione autorizzata e violazione della distanza minima dalla sede stradale.

Il TAR Piemonte (sent. n. 318/2022) ha annullato l’ordinanza solo in relazione alla recinzione, confermandola invece per il dehors. Il giudice di primo grado aveva infatti ritenuto che le vetrate, non destinate a sorreggere la tenda ma a chiudere lo spazio esterno, snaturassero l’opera, creando nuovo volume o superficie. Aveva inoltre valorizzato la presenza di impianti termici, indice di un uso continuativo del locale, ed escluso che il dehors potesse qualificarsi come pertinenza. Da qui l’ordine di rimuovere le vetrate, fermo il mantenimento della pergotenda.

Diritto: quando si può qualificare come pergotenda?

La società ha proposto appello, lamentando che il TAR si fosse discostato dall’orientamento del Consiglio di Stato e avesse del tutto ignorato la perizia asseverata depositata in giudizio. Da tale perizia emergeva che i pannelli:

• avevano uno spessore di soli 10 mm, a fronte dei 28-30 mm dei vetri delle finestre;
• erano totalmente amovibili, privi di opere murarie e removibili per semplice estrazione dai binari;
• non avevano caratteristiche termoisolanti (trasmittanza di 4,90 W/mqK, a fronte di un limite di 1,90 W/mqK per la zona climatica E);
• lasciavano spazi vuoti tra un pannello e l’altro, così da non isolare l’ambiente;
• non avevano modificato la superficie commerciale dell’esercizio.

Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello, dando continuità alla sentenza n. 607/2025 della Sez. VI. Infatti, un’opera con copertura retrattile e chiusura laterale con vetrate scorrevoli, se conserva la destinazione esterna dello spazio senza trasformarlo in un “ambiente stanziale chiuso e stabile“, deve qualificarsi come pergotenda. Rientra quindi tra le opere di edilizia libera ai sensi dell’art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 e del Glossario di cui al D.M. 2 marzo 2018, e non è soggetta ad alcun titolo edilizio.

Ritenuta la fattispecie sovrapponibile a quella già decisa, il Collegio ha annullato gli atti impugnati e condannato il Comune alle spese del doppio grado.

Conclusioni

La pronuncia ribadisce un principio di metodo: la qualificazione edilizia dell’opera dipende dalle sue caratteristiche costruttive e funzionali concrete, non da valutazioni astratte. La sola presenza di vetrate non basta a trasformare una pergotenda in un volume. Contano lo spessore e l’amovibilità dei pannelli, l’assenza di prestazioni di isolamento termico, la permanenza di spazi vuoti e l’invarianza delle superfici.

Resta ferma la necessità di verificare caso per caso la compatibilità dell’intervento con vincoli, strumenti urbanistici e regolamenti edilizi locali. Inoltre, l’impostazione più rigorosa della giurisprudenza penale, richiamata in apertura, suggerisce prudenza: quanto più la struttura per dimensioni, ancoraggio e materiali si allontana dall’idea di una tenda, tanto più è esposta al rischio di essere qualificata come tettoia o veranda, con le relative conseguenze sanzionatorie.

(Consiglio di Stato, Sez. II, nella sentenza 7 luglio 2025, n. 5828)