Il presente contributo si propone di esaminare la responsabilità extracontrattuale del tecnico nei confronti di soggetti estranei all’originario rapporto contrattuale instaurato con il committente. Un esempio significativo, in tal senso, è rappresentato dall’acquirente di un immobile irregolare dal costruttore: quest’ultimo vende il bene come conforme al progetto e al titolo edilizio, e solo in un momento successivo alla vendita emergono abusi o difformità. Si pone dunque la questione se il tecnico, inteso come il progettista o il direttore dei lavori, pur non avendo alcun rapporto contrattuale con l’acquirente, possa rispondere direttamente nei suoi confronti per le irregolarità che affliggono l’immobile compravenduto.
In ambito contrattuale, è evidente e notoria la responsabilità del progettista e del direttore dei lavori circa la regolarità edilizia dell’intervento: la giurisprudenza di legittimità è infatti ormai attestata nel ritenere che il tecnico a debba assicurare la conformità del progetto alla normativa urbanistica e individuare correttamente la procedura amministrativa da seguire, sicché l’irrealizzabilità dell’opera per inadeguatezza tecnica integra già di per sé un inadempimento verso il committente.
Tuttavia, tale responsabilità può estendersi anche nei confronti di soggetti che, benché estranei all’originario rapporto contrattuale, subiscono gli effetti pregiudizievoli riflessi della sua attività professionale.
La fonte normativa: il combinato disposto dell’art. 2043 c.c. e dell’art. 29 d.p.r. 380/2001
Astrattamente, i soggetti terzi come gli acquirenti, non avendo avuto alcun rapporto negoziale, non possono agire su base contrattuale nei confronti del tecnico che ha progettato o diretto, per conto del costruttore-venditore, la realizzazione di un immobile irregolare sotto il profilo edilizio. Il fondamento della tutela va dunque cercato altrove, e precisamente nella regola generale dell’illecito civile di cui all’art. 2043 c.c.: la responsabilità del tecnico nei confronti dei soggetti terzi assume dunque natura extracontrattuale, e richiede la prova di una condotta dolosa o colposa del tecnico, di un danno ingiusto e del nesso causale fra l’una e l’altro.
Tale profilo responsabilità extracontrattuale può essere ricostruito e spiegato partendo dall’art. 29 del d.p.r. 380/2001. Tale disposizione annovera il progettista e il direttore dei lavori fra i soggetti responsabili della conformità delle opere al titolo edilizio: egli è, per definizione normativa, il professionista chiamato a impedire che l’opera venga realizzata in modo abusivo o difforme. Questo perché il tecnico riveste un ruolo di garante circa la regolarità dell’intervento edilizio, innanzitutto nei confronti dell’amministrazione, ma indirettamente anche nei confronti dei terzi che entrano in relazione con l’immobile. Ed è proprio in questa funzione di garanzia — che attiene alla regolarità del bene prima ancora che al singolo rapporto con il committente — che si radica la rilevanza esterna della sua condotta e dunque la sua responsabilità nei confronti di soggetti terzi a cui non è legato da un rapporto contrattuale o professionale. Infatti, il danno che i soggetti terzi possono subire nel caso in cui acquistano un immobile irregolare sotto il profilo edilizio, può essere la conseguenza diretta del mancato esercizio di quella funzione di controllo che la legge affida al tecnico e dunque trova ragione proprio nella responsabilità che gli imputa il succitato articolo 29.
Su questo aspetto è intervenuta la Corte d’Appello di Firenze che ha in tal senso accertato la responsabilità del tecnico nei confronti di soggetti sul presupposto che egli avrebbe “cooperato nell’inadempimento della società venditrice con una condotta cosciente e qualificata dal proprio ruolo professionale, che ha agevolato e reso possibile l’inadempimento della venditrice (rilevante ex art. 1489 cod. civ.), consentendole di vendere l’immobile come conforme al progetto e al titolo abilitativo, pur non sussistendone le condizioni a causa degli abusi edilizi. Tale condotta, connotata da illeceità rilevante anche sul piano amministrativo e eventualmente penale, integra gli estremi del fatto illecito che, agevolando l’inadempimento della società venditrice, consente di affermare la responsabilità del direttore dei lavori ex art. 2043 cod. civ. nei confronti dell’acquirente Pa. per le condotte di cooperazione nell’inadempimento della venditrice di cui si è sopra dato atto. (Corte appello Firenze sez. I, 04/09/2025, (ud. 03/09/2025- dep. 04/09/2025) – n. 1514)
La ratio alla base di tale statuizione è chiara: il tecnico non vende e non sottoscrive il rogito, ma se omette di rilevare o contestare difformità che rientravano nelle sue competenze, finisce con il contribuire a creare quell’apparenza di regolarità che consente al costruttore di vendere il bene come se fosse legittimo. È in questa condotta, e non nel contratto di compravendita, che si radica la responsabilità verso il terzo.
A valle di tali considerazioni, può dunque affermarsi che il tecnico, sia esso il progettista o il direttore dei lavori, pur senza alcun vincolo contrattuale con gli acquirenti, risponde direttamente nei loro confronti quando la sua condotta colposa, qualificata dal proprio ruolo professionale, abbia contribuito alla realizzazione di abusi edilizi poi incidenti sul bene compravenduto.
Conseguenze operative
Tale profilo di responsabilità in capo al tecnico appare particolarmente interessante e rilevante in tutti quei casi in cui il costruttore-venditore non può essere proficuamente “attaccato” mediante un’azione giudiziaria volta a contestare la vendita di un immobile irregolare sotto il profilo edilizio. In questo caso, infatti, sussistendone i presupposti giuridici oltre che i termini, può essere utile per il terzo agire anche nei confronti del tecnico. Una tale azione può essere in qualche modo più “sicura” quantomeno in relazione alla solvibilità di questo soggetto, tanto più se assistito da un’assicurazione professionale.
Tuttavia, è bene prestare attenzione al fatto che la responsabilità extracontrattuale ha un termine di prescrizione di 5 anni e dunque nettamente più breve di quella decennale prevista per la responsabilità contrattuale.