Approvata lo scorso 23 luglio la Variante alle NTA del PRG di Roma (attendendo solo la pubblicazione della DAC nell’albo pretorio), si apre una seconda fase, non meno importante, per andare ad integrare e perfezionare l’apparato regolatorio che correda la disciplina di piano.
Infatti, nei prossimi mesi l’Amministrazione capitolina è chiamata a varare diversi atti essenziali al fine di consentire al “nuovo” PRG di funzionare.
Vediamo, in questa rassegna, di quali “discipline integrative” si tratta.
I. La regolamentazione degli “alloggi sociali”
Partiamo dall’art. 6, co. 1, lett. a) che prevede l’adozione di un “Regolamento comunale” per gli “studentati” ricadenti nella nuova lett. a-2) (residenziale – abitazioni collettive), che andrà quindi ad affiancarsi alle previsioni della L. 338/2000.
Sempre l’art. 6, al co. 3, prevede un Regolamento comunale disciplinante la destinazione d’uso “Alloggio sociale” di cui al DM 22.4.2008 (il cui art. 1 definisce come tale ” l’unita’ immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. L’alloggio sociale si configura come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie (…)“.
L’art. 6-bis, che introduce una specifica disciplina per l’Edilizia Residenziale Sociale (ERS), demanda ad un apposito Regolamento comunale “la determinazione del canone sostenibile e del prezzo di vendita convenzionata“.
II. La (nuova) disciplina delle indagini archeologiche preventive.
Come noto, e come ampiamente discusso a valle della pubblicazione della proposta di delibera di controdeduzioni, la Variante ha introdotto il nuovo co. 8-bis dell’art. 9 dove si prevede un regime di “archeologia preventiva” in relazione a tutti gli interventi che comportino “escavazioni, perforazioni, rinterri o, comunque, modificazioni del sottosuolo”.
In relazione a tale articolata disciplina è previsto che, d’intesa tra l’Amministrazione capitolina e la Soprintendenza statale, saranno “definite le modalità operative” per tale speciale iter autorizzatorio. Nel testo finale della Variante, approvato il 23.7, risulta che sia stato previsto sia un meccanismo di silenzio-assenso (per le aree non interessate da vincolo) sia che il protocollo d’intesa dovrà prevedere gli eventuali casi di esclusione dall’obbligo di acquisizione del parere.
III. L’elaborato G.2 della Carta per la Qualità.
La revisione della complessiva disciplina degli interventi ricadenti su immobili interessati dalla Carta per la Qualità impone una revisione dalla CQ in prospettiva – finalmente – di reale elaborato gestionale e non più di mera disciplina “sostitutiva” delle previsioni di PRG.
Ci si riferisce, da un lato, alla introduzione della regola per cui “la disciplina degli elementi” censiti in CQ “è quella prevista dalle componenti del PRG nelle quali essi ricadono” con la precisazione per cui “Le categorie d’intervento e/o le destinazioni d’uso sono quelle previste dalle norme di tessuto” (così il nuovo comma 3 dell’art. 16).
Il passaggio da un approccio “rigidamente prescrittivo” (nel tempo e nella prassi assunto dal G.2 di CQ) ad una rinnovata funzione di “Guida alla qualità degli interventi” (“liberata” dal tema delle destinazioni d’uso e delle categorie d’intervento, superate dalla riscrittura dell’art. 9 NTA) impone chiaramente all’Amministrazione una revisione sostanziale della Guida per la qualità degli interventi.
IV. Rigenerazione urbana.
Come noto, la Variante ha “internalizzato” la disciplina degli interventi di rigenerazione urbana (al netto di quanto possibile ai sensi dell’art. 6 L.R. 7/2017 per come “delimitato” dalla DAC 316/2025).
A tal proposito, nell’ambito dell’art. 21 NTA (“Incentivi per il rinnovo edilizio e la rigenerazione urbana“) è stato introdotto un nuovo comma 8-bis in base al quale l’Amministrazione potrà , anche su proposta privata, procedere alla “perimetrazione degli Ambiti urbani di rigenerazione in cui promuovere interventi di ristrutturazione urbanistica mediante programmi urbanistici” (e ciò secondo le procedure di variante puntuale previste dalle L.R. 36/87 e 19/2022).
Nel nuovo art. 21-bis (“Edifici abbandonati e degradati“) viene previsto un meccanismo di individuazione e classificazione dei fabbricati per i quali saranno possibili interventi su edifici in stato di dismissione (in modalità diretta o indiretta, con premialità anche in termini di riduzione del contributo di costruzione) ovvero, in alternativa, il recupero della SUL con riconoscimento di crediti edilizi.
Le modalità attuative di tali interventi saranno oggetto di un atto regolamentare che dovrà disciplinarne “criteri e modalità attuative“.
L’art. 21-ter introduce – implicandone quindi una disciplina ad hoc – il Registro dei crediti edilizi, generati/utilizzati tra l’altro, nell’ambito delle demolizioni ex art. 21-bis, in sede di compensazioni ex art. 19, o “riconosciuti in sede giudiziaria e amministrativa con sentenza passata in giudicato“.
V. Limitazioni alle destinazioni d’uso in Città Storica.
L’art. 25, co. 17, prevede (continua a prevedere: tale prerogativa era presente anche nel PRG del 2008) un atto destinato ad integrare in maniera sostanziale la disciplina degli usi ammessi in Città Storica e Consolidata.
Si dispone, infatti, che
“Con appositi regolamenti, da emanare anche ai sensi dell’ art.31 comma 2 del D.L. 201/2011 e della vigente disciplina regionale sul commercio e sulle strutture ricettive extralberghiere, il Comune potrà limitare, per motivi di salvaguardia dei caratteri socio-economici, culturali e ambientali di particolari zone della Città storica e della Città consolidata, i cambiamenti di destinazione d’uso o l’insediamento di specifiche attività interne alle destinazioni d’uso di cui all’art. 6, con particolare riguardo agli esercizi commerciali, all'”artigianato produttivo”, all'”artigianato di servizio”, ai “pubblici esercizi”, alle abitazioni ad uso ricettivo di cui all’art.6 comma 1 lett. a3), con lo stesso provvedimento, il Comune potrà individuare le destinazioni d’uso esistenti di cui incentivare la delocalizzazione o le destinazioni d’uso qualificanti da promuovere”.
Il dato innovativo – rispetto al 2008 – è che è espressamente prevista una disciplina limitativa riferita alle “abitazioni ad uso ricettivo di cui all’art. 6 co. 1, lett. a-3: è con questo atto che Roma Capitale intende affrontare il dibattutissimo fenomeno del c.d. over-tourism legato al proliferare di alloggi ad uso turistico.
Al riguardo, peraltro, è sin dal giugno 2025 che la Giunta Capitolina ha approvato una Memoria di indirizzo agli Uffici per la predisposizione di un Regolamento ad hoc che dovrà (a breve, stando anche alle recentissime dichiarazioni dell’Assessore all’Urbanistica, ma non solo) essere votato dall’Assemblea Capitolina.
Come ben si vede, si tratta di una significativa mole di atti regolamentari, assolutamente necessari per la “messa a terra” di molte delle più significative novità del “nuovo” PRG romano.