L’acquisto di un immobile all’asta può essere una grande opportunità in termini di benefici economici, ma molte volte l’operazione nasconde insidie pericolose. In particolare, la Suprema Corte di Cassazione ha recentemente affrontato il tema, interrogandosi sulla responsabilità del perito estimatore in una procedura esecutiva.
Una trattazione analitica della questione ci permetterà di comprendere le posizioni del Supremo Consesso.
1. Il sospetto di aver pagato un sovrapprezzo
La vicenda trae origine dall’iniziativa della ricorrente che, dopo aver acquistato un immobile all’asta – il cui valore base era stato determinato sulla scorta della perizia redatta dal geometra nominato dal giudice dell’esecuzione –, promosse un accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., convinta di aver pagato un prezzo sensibilmente superiore al reale valore del bene. All’esito della CTU, il consulente riscontrò che, rispetto alle valutazioni del geometra, sussisteva una netta difformità: in considerazione delle difformità edilizie presenti, delle caratteristiche strutturali e dello stato dell’immobile, si era verificata una sopravvalutazione di 41.000,00 euro rispetto al suo valore effettivo.
Sulla base di tali risultanze, la ricorrente agì ex art. 702-bis c.p.c., a seguito del mancato perfezionamento di una proposta conciliativa, per chiedere al professionista il congruo risarcimento dei danni, sul presupposto che l’erroneità della perizia avesse inciso negativamente sul valore attribuito al bene e sul successivo prezzo di aggiudicazione. Il professionista provvide a chiamare in causa la propria compagnia assicurativa. Il Tribunale, disposto il mutamento del rito, ordinò il rinnovo della CTU affidandola a un altro ausiliario, il quale accertò che la divergenza tra valore stimato e valore effettivo ammontava in realtà a 78.000,00 euro.
Il Tribunale, con sentenza n. 76/2021, accolse parzialmente la domanda attrice, liquidando in via equitativa il danno nella misura di 19.500,00 euro; accolse altresì la domanda di manleva avanzata dal geometra verso la compagnia assicuratrice e pose a carico della ricorrente il pagamento parziale delle spese di lite, per non aver accettato la proposta conciliativa.
2. La posizione della Corte di Appello
Avverso la decisione di primo grado, la parte soccombente propose appello dinanzi alla Corte d’Appello di Genova. Quest’ultima rigettò il gravame, confermando la decisione del Tribunale e condannando l’appellante al rifacimento delle spese di lite.
Qualificando il pregiudizio patito come perdita di chance, la Corte riconosce che l’errore di stima incide negativamente sulla formulazione dell’offerta. Tuttavia, data l’impossibilità di prevedere gli esiti di una gara con un prezzo base inferiore – che avrebbe potuto attrarre un numero maggiore di concorrenti – la liquidazione del danno non può che avvenire su base equitativa: “qualificato il pregiudizio lamentato come perdita di chance, ravvisando nella condotta del professionista un elemento perturbatore incidente sulla rappresentazione del bene e, quindi, sulla partecipazione all’asta; – ritenuto tuttavia che l’attrice non avesse assolto l’onere di dimostrare che, in presenza di una corretta stima e di un minor prezzo a base d’asta, avrebbe potuto conseguire l’aggiudicazione del bene ad un prezzo inferiore; – valorizzato, ai fi ni della liquidazione equitativa, l’incertezza in ordine alle dinamiche concorsuali della gara, osservando che : a) un minor prezzo base avrebbe potuto incrementare il numero dei partecipanti e determinare, per effetto della competizione, un aumento dell’offerta finale; b) non si poteva prescindere dalla circostanza che l’attrice aveva previamente visionato l’immobile e aveva comunque ritenuto congrua l’offerta formulata, significativamente superiore al valore stimato, anche in funzione della prospettata operazione economica di valorizzazione del bene; – attribuito rilievo alla circostanza che l’immobile fosse stato comunque aggiudicato ad un prezzo superiore alla base d’asta nonché alla possibilità che l’off erta fosse stata formulata secondo criteri autonomi rispetto alla stima; – ritenuto congrua, alla luce di tali elementi, la liquidazione del danno operata dal primo giudice nella misura pari ad un quarto della differenza stimata dal C.T.U.”.
Altresì, la Corte confermò la statuizione sulle spese di lite, reputando applicabile l’art. 91 del c.p.c., in ragione del rifiuto, ritenuto non giustificato, della proposta conciliativa iniziale, atteso che l’importo definitivamente riconosciuto risultava inferiore a quello offerto.
3. L’intervento della Corte di Cassazione
La ricorrente, date le premesse, decide di proporre ricorso per Cassazione, affidandosi a quattro motivi e concentrando la propria difesa su due principali snodi:
- La ricorrente lamenta che la Corte d’Appello, pur qualificando il danno come “perdita di chance”, abbia preteso una prova impossibile: dimostrare con certezza che, con una stima corretta, si sarebbe aggiudicata l’immobile a un prezzo inferiore. Così facendo, i giudici di merito hanno confuso la perdita della possibilità (la chance vera e propria) con la perdita del risultato finale.
- La ricorrente lamenta l’arbitrarietà della liquidazione equitativa, tale da tagliare il risarcimento a un solo quarto del valore reale del danno rispetto ai accertati dalla CTU). La ricorrente sostiene che tale riduzione sia del tutto arbitraria e basata su mere congetture (es. l’ipotesi che una base d’asta più bassa avrebbe attratto più concorrenti) anziché su dati oggettivi.
- Il terzo e quarto punto riguardavano questioni concernenti la statuizione delle spese.
La Suprema Corte ha accolto i primi due motivi di ricorso (dichiarando assorbiti gli altri due), cassando la sentenza di appello e rinviando la causa alla Corte di Appello di Genova. Ha affermato che i) occorre distingue la mera chance dal risultato. Infatti, la chance è un’entità patrimoniale autonoma. Non si può pretendere dal danneggiato la prova certa dell’esito della gara: pretenderlo significa cancellare la nozione stessa di chance. È sufficiente dimostrare la perdita di una possibilità seria, concreta e apprezzabile; ii) Altresì, la corte ritiene che vi sia un errore nella liquidazione equitativa in quanto i giudici di merito non possono usare le “incertezze dell’asta” (es. aumento ipotetico dei partecipanti) come scusa per comprimere arbitrariamente il risarcimento. Il parametro di partenza deve essere la divergenza reale individuata dal CTU, su cui poi applicare un calcolo probabilistico motivato e basato su elementi concreti, non su pure congetture; Infine, che la visita dell’immobile prima dell’asta permette all’acquirente di rilevare solo i vizi visibili. Non si può pretendere che un cittadino comune sostituisca la perizia del tecnico d’ufficio per quanto riguarda aspetti specialistici come consistenza edilizia, difetti strutturali o potenzialità edificatoria.
In conclusione, la Cassazione ribadisce un principio di tutela fondamentale: l’errore del perito d’asta non può ricadere sull’acquirente, e il danno da perdita di chance dev’essere risarcito sulla base di parametri oggettivi e probabilistici, senza scorciatoie ipotetiche o riduzioni arbitrarie.
Cassazione civile sez. III, 1072026, n. 22597