Quando ci si approccia ad un intervento edilizio su un immobile esistente, una delle verifiche più delicate riguarda la sussistenza dei requisiti igienico-sanitari e, in particolar modo, il rispetto delle altezze interne, che il DM 5 luglio 1975 fissa nel minimo di 2,70 metri.
Cosa accade, tuttavia, se a seguito di verifiche emerge che l’altezza netta del soffitto è lievemente inferiore a tale soglia? Una simile difformità giustifica di per sé la revoca dell’agibilità e l’annullamento dei titoli edilizi, oppure può trovare applicazione il regime delle cd. tolleranze costruttive?
Su questo specifico profilo si è soffermato il TAR Bari, con la sentenza n. 176/2026 del 9.2.2026, che offre spunti di notevole interesse pratico sul rapporto tra parametri minimi igienico-sanitari, tolleranze dimensionali e oneri istruttori dell’Amministrazione comunale.
I. La fattispecie in esame.
La vicenda trae origine dalla presentazione di una SCIA per il frazionamento di un immobile (originariamente accorpato in corso di costruzione per esigenze familiari) al fine di ricavarne due appartamenti autonomi, ripristinando così l’impostazione originaria già presente negli altri piani del fabbricato.
A seguito di un sopralluogo della Polizia municipale, tuttavia, il Comune ha annullato in autotutela questa SCIA, ritenendo i locali inagibili: nello specifico, risultava un’altezza interna del soffitto ritenuta inferiore al minimo di legge di 2,70 metri; circostanza, questa, che aveva altresì condotto alla revoca dell’agibilità.
Il proprietario si vedeva dunque costretto ad impugnare il provvedimento dinanzi al TAR Bari, lamentando la violazione dell’art. 19 della L. n. 241/1990.
II. Il quadro normativo di riferimento.
La questione giuridica sottesa al contenzioso ruota attorno all’interazione tra la disciplina sulle altezze interne minime degli ambienti abitativi – storicamente fissata in 2,70 metri dal DM Sanità del 1975 – e l’istituto delle tolleranze costruttive.
Tale materia è oggi regolata dall’art. 34-bis del DPR n. 380/2001 (che ha ripreso ed ampliato la previsione già introdotta dall’art. 34, comma 2-ter, col DL n. 70/2011 ed abrogata con DL n. 76/2020), il cui primo comma stabilisce che
Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
In assenza di indicazioni normative (almeno al momento di adozione del provvedimento), il dubbio interpretativo è se tale margine di tolleranza operi esclusivamente sul piano della conformità edilizia rispetto al progetto approvato, o se possa invece estendersi, come sostenuto dal ricorrente, anche al rispetto delle misure minime fissate dalla normativa igienico-sanitaria.
III. La decisione del TAR Bari.
Il Giudice amministrativo barese ha accolto il ricorso, valorizzando in maniera decisiva le risultanze della Consulenza Tecnica d’Ufficio espletata nel parallelo giudizio civile avviato contro l’impresa edile che aveva realizzato i lavori.
Nel corso di tale accertamento peritale, infatti, era emerso che l’altezza netta interna di tutti gli ambienti dell’unità immobiliare era compresa tra m 2,64 e m 2,69: una misura certamente inferiore al parametro di 2,70 metri previsto dal DM 5.7.1975, ma pur sempre contenuta entro la soglia di tolleranza di legge del 2%.
Muovendo da tale dato fattuale, il TAR Bari ha enunciato un principio di indubbio rilievo operativo, chiarendo che
Tale tolleranza va applicata anche all’altezza minima del soffitto, per cui, considerando la tolleranza del 2% sull’altezza minima di 2.70 m, emerge che è tollerata l’altezza inferiore fino a m 2,64. Di conseguenza, l’accertata altezza tra m 2,64 e m 2,69 non è inferiore alla soglia di m 2,64, conseguendo da tale tolleranza dimensionale all’altezza minima prevista che, nel caso in esame, non vi è stata alcuna violazione dell’altezza minima del soffitto.
Alla luce di tali evidenze, il TAR ha riscontrato un chiaro difetto di istruttoria e di motivazione nell’operato del Comune, il quale si era limitato a contestare il mancato raggiungimento della quota di 2,70 metri senza svolgere adeguate e puntuali misurazioni volte a verificare se lo scostamento rientrasse o meno nella franchigia di legge.
Da qui l’annullamento dell’ordinanza impugnata.
IV. L’evoluzione normativa e conclusioni.
La pronuncia in commento appare particolarmente interessante perché, pur senza mai far riferimento alla normativa sopravvenuta, offre un’interpretazione dell’art. 34-bis DPR 380/2001 in linea con quanto modificato in seguito al cd. “Salva Casa”: ed infatti, proprio in sede di conversione in legge del DL 69/2024, al comma 1-ter è stato inserito un ulteriore periodo secondo cui
Gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.
E ciò è tanto più interessante ove si evidenzi che la giurisprudenza antecedente al “Salva Casa” aveva (quasi) sempre ritenuto inapplicabile l’istituto delle tolleranze costruttive a requisiti igienico-sanitari, “in quanto questi ultimi sono norme di ordine pubblico e non derogabili” (TAR Roma, 3.11.2025, n. 19379): oggi, invece, tanto la novella normativa, quanto l’interpretazione offerta dal TAR Bari, consentono di approcciarsi con maggior serenità alla verifica del parametro delle altezze interne, non più un “muro invalicabile”!