Uno dei temi più caldi del momento è, senza ombra di dubbio, la regolamentazione e/o il contenzioso in materia di affitti brevi. Non solo per la recente proposta di regolamento della Commissione Europea (o anche: “Affordable Housing Act”) o la variante approvata al PRG del Comune di Napoli, ma anche per i numerosi contenziosi che ne sono scaturiti. Recentemente, il Tribunale di Milano ha rigettato un ricorso ex art. 700 c.p.c., chiarendo che la violazione del regolamento non basta: servono un’azione di merito individuata e un pregiudizio concreto e documentato. Uno studio della fattispecie ci permetterà di capire al meglio quanto accaduto.
Fatto
Il Condominio ricorreva ex art. 700 c.p.c. nei confronti di una condomina, proprietaria dal 2005 di un appartamento al quarto piano dello stabile, chiedendo di ordinarle la cessazione immediata di ogni attività di B&B, locazione turistica breve o affittacamere, la rimozione degli annunci pubblicati online e la fissazione di una penalità ex art. 614-bis c.p.c. non inferiore a 500 euro per ogni giorno di ritardo o di violazione successiva.
A fondamento, il Condominio richiamava l’art. 7, lett. o), del regolamento condominiale di natura contrattuale, che vieta di destinare le unità immobiliari ad attività di affittacamere, pensione o albergo, e allegava che la condomina avesse organizzato l’appartamento come bed and breakfast. Tra gli elementi addotti vi erano la segnalazione di un condomino all’amministratrice, relativa a ospiti stranieri trovati di notte nelle parti comuni in stato di alterazione alcolica perché impossibilitati ad accedere all’alloggio per una serratura danneggiata, nonché lamentele generiche su un continuo via vai, rifiuti e mozziconi nelle scale e nell’area ascensore. Diffidata con lettera del 6 agosto 2026, la condomina aveva contestato l’applicabilità del divieto agli affitti brevi. Nel giudizio cautelare è rimasta contumace, nonostante la regolare notifica a mezzo pec.
Diritto
Il Tribunale rigetta il ricorso per due ragioni: la mancata indicazione dell’azione di merito e l’assenza di periculum in mora. In particolare, per quanto concerne la prima, il Tribunale eccepisce che trattandosi di cautela proposta ante causam, il ricorso ex art. 669-bis c.p.c. deve indicare non solo la misura richiesta, ma anche la causa petendi e il petitum del giudizio di merito, perché il giudice possa verificare la propria competenza e la strumentalità della misura. Il provvedimento d’urgenza, infatti, serve ad assicurare gli effetti della decisione di merito, non ad ottenere in anticipo il bene della vita oggetto del giudizio ordinario. Nel caso di specie, osserva il giudice, il ricorrente
si limita ad indicare esclusivamente i risultati pratici oggetto della futura decisione di merito, ovvero la richiesta di cessazione immediata dell’attività […] senza tuttavia indicare in alcun modo le norme giuridiche e l’azione di merito a cui la cautela sarebbe preordinata.
Ne discende l’impossibilità di valutare la strumentalità.
Per quanto concerne il secondo motivo, invece, il Tribunale, pur prescindendo dall’esame del fumus boni iuris, ritiene che manchi del tutto il pregiudizio imminente e irreparabile, da accertare con indagine puntuale e rigorosa. Il Condominio lamentava la lesione del decoro, della tranquillità e della sicurezza delle parti comuni, ma a sostegno produceva un unico episodio, riferito da un solo condomino e risalente alla scorsa estate. Per il giudice, quel bivacco nelle parti comuni era riconducibile a una causa sporadica e occasionale, la rottura della serratura dell’alloggio. Nessun altro episodio concreto era stato allegato o provato, e le ulteriori lamentele sono rimaste generiche. Mancando uno dei presupposti, il giudice non esamina il fumus.
Conclusioni
L’ordinanza non stabilisce se il divieto dell’art. 7, lett. o), si estenda o meno agli affitti brevi: la questione, dibattuta anche tra le parti, non viene affrontata. Il rigetto è tutto sul piano processuale e probatorio, e per questo offre indicazioni operative utili a condomìni e amministratori che intendano agire in via d’urgenza: il ricorso ex art. 700 c.p.c. ante causam deve individuare fin dall’inizio l’azione di merito (norme e domanda) di cui la misura è strumentale e il periculum non si dimostra con la sola violazione del regolamento: occorrono episodi concreti, ripetuti e documentati (segnalazioni formali, verbali, testimonianze, riscontri fotografici), e non il riferimento a un unico fatto o a lamentele generiche.
Tribunale di Milano, Sez. XIII civile, ordinanza 5 ottobre 2026, R.G. 36337/2026