Come noto, la L.R. Lazio 12/2025 ha introdotto significative modifiche alla L.R. 7/2017 sulla “rigenerazione urbana” (qui il testo vigente a valle delle modifiche).
Ma il tema allo stato più “urgente” attiene al regime transitorio per le pratiche edilizie in itinere, in particolare quelle ex art. 6 L.R. ossia gli interventi di ristrutturazione edilizia o demoricostruzione con ampliamenti premialoi di superficie/volumetria ed eventuale contestuale cambio di destinazione d’uso.
Proviamo, quindi, a fare un punto, sommario e senza pretese di esaustività: per ogni questione tentiamo di fornire le diverse ipotesi interpretative che, ci pare, siano possibili.
E con ciò anticipiamo una prima conclusione: urge, a valle della L.R. 12/2025, un intervento della Regione per chiarire moltissimi passaggi (e non solo quelli che ci accingiamo ad esaminare), pena il rischio di caos e stasi per gli interventi ex L.R. 7/2017 sia da presentare sia, ancor peggio, in itinere.
I. Il regime ordinario dei “titoli in corso”
La prima disposizione da esaminare in tale ottica, introdotta dalla L.R. 12/2025, è il nuovo comma 2-bis dell’art. 1 L.R. 7/2017:
Il comma è “spacchettabile” in diverse previsioni:
1. Il termine assegnato ai Comuni per le delibere di regolamentazione degli interventi di rigenerazione urbana (anche quelli “diretti” ex art. 6:
Fatto salvo quanto previsto dall’articolo 6, comma 1 sexies, entro il termine perentorio di novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione per i comuni con popolazione inferiore a 50 mila abitanti, entro il termine perentorio di centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione per i comuni con popolazione pari o superiore a 50 mila abitanti ed entro centocinquanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente disposizione per i comuni con popolazione pari o superiore a 100 mila abitanti, con deliberazione del consiglio comunale è possibile individuare specifiche porzioni di territorio ovvero immobili nei quali, in ragione di particolari qualità di carattere storico, artistico urbanistico, paesaggistico, geomorfologico, ambientale ed architettonico, escludere o limitare gli interventi di cui agli articoli 2, 3, 3 bis, 4, 5 e 6.
A seconda della dimensione dei Comuni è assegnato un termine (“perentorio”) per regolare gli interventi ammissibili da vari punti di vista. La perentorietà indicata dalla norma non pare nel senso di impedire che tale deliberazione possa intervenire anche una volta scaduto il termine, quanto, piuttosto, nel senso che successivamente al decorso dello stesso cessa il regime di “salvaguardia” (di cui ora andiamo a parlare).
2. Il regime intertemporale:
a) Le pratiche post 31.7.2025
Fino alla scadenza dei termini di cui al periodo precedente sono sospese le segnalazioni certificate di inizio di attività (SCIA) e le istanze per il rilascio dei titoli abilitativi per gli interventi di cui agli articoli 2, 3, 4, 5 e 6 presentate successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione;
Ogni SCIA o PdC depositato dal 31.7 rimane sospeso per il tempo assegnato ai Comuni per l’adozione delle delibere (ovvero, può ritenersi più ragionevolmente, fino alla delibera ove anteriore alla scadenza del termine).
b) le pratiche ante 31.7.2025
le SCIA e le istanze per il rilascio dei titoli abilitativi presentate prima della data di entrata in vigore della presente disposizione sono regolate, a eccezione dei mutamenti di destinazione d’uso da turistico ricettivo ad altra destinazione che restano in ogni caso sospesi, dalle disposizioni previste dalla disciplina previgente purché alla data di entrata in vigore della presente disposizione siano maturate le condizioni di cui, rispettivamente, all’articolo 23, commi 1, 3 e 4, e all’articolo 20, comma 8, del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche.
I titoli anteriori sono salvi a condizione che:
- se si tratta di SCIA ex art. 23 TUEd, siano da considerarsi “consolidate”;
- se si tratta di istanze di PdC, ancora non formalmente esitate, siano maturati i termini per il silenzio assenso.
La previsione nasconde non poche insidie.
Quanto alle SCIA , se è vero che “sulla carta” la lettura di commi 1, 3 e 4 dell’art. 23 è chiara nell’indicare che il requisito consiste (in estrema sintesi) nell’avvenuto decorso del termine di 30 gg. dall’avvenuta acquisizione di pareri e nulla osta insieme alla completezza della documentale della SCIA, è pur vero che all’atto pratico il tema della completezza della SCIA si presta ad interpretazioni tutt’altro che semplici (si pensi ad eventuali richieste di chiarimenti/integrazioni da parte degli Uffici non direttamente riconducibili a ipotesi codificate dall’art. 23, ad esempio).
Quanto ai PdC la norma richiama le condizioni per l’avvenuta formazione del silenzio-assenso: il tema dei requisiti per la formazione del silenzio assenso è oggetto di un dibattito giurisprudenziale accesissimo (ne abbiamo parlato qui ).
Quantomeno, diversamente che per la SCIA, dove non esiste la possibilità, regolamentata, di richiedere una attestazione alla P.A. circa il “consolidamento”, per il silenzio-assenso sui PdC è possibile fare espressa istanza all’Amministrazione (art. 20, co. 8, TUEd: “lo sportello unico per l’edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti”).
Se non fosse che – dato non considerato dal Legislatore – secondo un orientamento del TAR Lazio sulle istanze ex art. 6 L.R. 7/2017, stante la specialità della relativa disciplina, sarebbe esclusa la formazione del titolo per silentium.
Al netto di tali criticità (incertezze), i titoli “consolidati”, sono regolati dalla disciplina previgente (salvo laddove prevedano interventi di cambio d’uso da turistico-ricettivo ad altra destinazione, che restano comunque sospesi).
c) in via residuale: i titoli ante 31.7.2025 non consolidati
A contrario da quanto previsto per i “titoli consolidati”, deve quindi ritenersi che quelli che tali non siano restano sospesi.
II. Il regime speciale per i Comuni muniti di “delega urbanistica”
Il co. 1-bis dell’art. 1 esordisce prevedendo la salvezza di quanto disposto dall’art. 6 co. 1 sexies della medesima L.R. 7/2017 (comma anch’esso introdotto dalla L.R. 12/2025).
Tale comma si articola, a sua volta, in due previsioni.
a) Le delibere per gli interventi di cui ai commi 1 e 1-quinquies art. 6 (le nuove ipotesi e premialità di ristrutturazione e demoricostruzione nonché il recupero di vani e superfici pertinenziali):
Nei comuni a cui è stato conferito, alla data di entrata in vigore della presente disposizione, l’esercizio delle funzioni in materia di governo del territorio ai sensi dell’articolo 9, comma 67, della legge regionale 23 novembre 2022, n. 19, gli interventi di cui ai commi 1 e 1 quinquies sono subordinati all’approvazione di una apposita deliberazione di consiglio comunale con la quale possono essere individuate zone dello strumento urbanistico generale ovvero ambiti territoriali nei quali, in ragione di particolari caratteristiche di tipo urbanistico, paesaggistico o ambientale, tali interventi possono essere esclusi o limitati.
b) Una speciale disciplina transitoria per gli interventi ex art. 6 “ordinari”
Nelle more dell’approvazione di tale deliberazione, per il perseguimento di una o più delle finalità di cui all’articolo 1, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo di cui al d.p.r. 380/2001, sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia o interventi di demolizione e ricostruzione con incremento fino a un massimo del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 per cento della superficie coperta.
Si tratta degli interventi di rigenerazione urbana secondo le caratteristiche e premialità previste dall’art 6 nella versione ante L.R. 12/2025 (con applicabilità, riteniamo pur nel silenzio della norma, anche all’ipotesi in cui detti interventi ricomprendano anche i cambi d’uso in deroga di cui al previgente comma 2, che, peraltro è restato nella sostanza sovrapponibile al nuovo comma 2).
Non è del tutto chiaro – ancora una volta – il rapporto tra il regime transitorio generale (art. 1, co. 2-bis prima passato in rassegna) e la disciplina “fatta salva” dell’art. 6 co. 1-sexies.
Ossia, la disciplina fatta salva può essere intesa o solo quella relativa alle speciali delibere concernenti gli interventi di cui ai commi 1 e 1-quinquies ovvero, come ci sentiamo di ritenere, anche quella che qualifica come “sempre consentiti” gli interventi ex art. 6 secondo le modalità ante L.R. 12/2025.
Se così fosse, ipotizziamo (ma la tesi interpretativa opposta ha senz’altro dignità), nei Comuni con delega urbanistica non opererebbe la sospensione delle SCIA e dei PdC “non consolidati” e, ancora, sarebbero presentabili ex novo interventi secondo il regime ante L. 12/2025.
La diversa lettura, potrebbe, invece, limitare la salvezza alla sola disciplina delle speciali delibere per i co. 1 e 1-quiinquies, cosicché anche nei comuni con delega urbanistica opererebbe il regime ordinario di “salvaguardia” dettato dall’art. 1, co. 2-bis.
III. La conferenza dei servizi ex art. 8, co. 10-bis
L’ultima novità sulla quale ci soffermiamo – ma solo al livello procedimentale, senza cioè entrare nelle ulteriori criticità che la norma pone – è il nuovo co. 10-bis dell’art. 8 L.R. 7/2017.
Qui si dispone che
Gli interventi di cui agli articoli 3, 3 bis, 4 e 6, con una superficie lorda esistente superiore a 1.000 metri quadrati, sono consentiti previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo, il cui ottenimento è subordinato all’esito di una apposita conferenza dei servizi, ai sensi e per gli effetti di cui alla legge 7 agosto 1990, n. 241 (Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi) e successive modifiche, convocata entro novanta giorni dall’istanza di intervento, con la partecipazione delle amministrazioni interessate dall’intervento. (…)
La prima questione che si pone – e che deve esser risolta dalla Regione, di concerto con i Comuni con assoluta urgenza – è se tale procedimento (applicabile, si noti, sia alle istanze di PdC sia alle SCIA) sia obbligatorio solo per le pratiche edilizie presentate successivamente al 31.7 ovvero anche a quelle precedenti, ma “non consolidate”.
Anche in questo caso la norma omette di prevedere un regime transitorio espresso.
Tentando di risolvere la questione con i principi generali dettati dalla giurisprudenza amministrativa si perviene, tendenzialmente, alla conclusione per cui – eccezion fatta per i titoli consolidati la CdS, – anche al cessare del periodo di “sospensione” – dovrà esser convocata anche per titoli depositati prima del 31.7.
Infatti, per la giurisprudenza maggioritaria (ex multis, Consiglio di Stato, sez. IV, 22.7.2025, n. 6503; TAR Roma, sez. II, 28.1.2025, n. 1892; TAR Milano, sez. III, 6.9.2021, n. 1969) in base al principio del “tempus regit actum”, anche le norme procedimentali sopravvenute incidono sul procedimento amministrativo: ne consegue che un titolo il cui iter di “completamento” sia ancora in essere, resta esposto al “maggior aggravio procedimentale” previsto con l’avvio, divenuto obbligatorio, della Conferenza di Servizi.
In senso opposto, potrebbe farsi riferimento ad un filone interpretativo minoritario (TRGA Bolzano n. 145/2023) secondo cui il principio del “tempus regit actum” non si applica alle SCIA edilizie, poiché il relativo iter deve intendersi completato con la mera presentazione (non essendo, dunque, necessario il decorso dei 30 giorni per il suo consolidamento).
E’ pur vero che potrebbe ritenersi che l’art. 8, co. 10-bis sembrerebbe guardare a titoli ancora da presentarsi (visto che stabilisce un obbligo di convocazione entro 90 giorni dalla presentazione della “domanda” di intervento edilizio (termine che può essere già spirato o consumato per titoli presentati anteriormente all’entrata in vigore della L.R. 12/2025).
IV. Conclusioni (per così dire)
L’intervento del legislatore regionale – che qui abbiamo esaminato in minima parte – richiede un urgente intervento chiarificatore ed è possibile immaginare (ed auspicare) una prossima Circolare interpretativa, quantomeno al fine di chiarire, il prima possibile, alcuni dei profili operativi fin qui esaminati, specie con riferimento alle pratiche edilizie in itinere.