Con l’approvazione del Documento Strategico preliminare alla variante urbanistica, il Comune di Napoli compie un passo significativo nella direzione di una pianificazione selettiva e responsabile, volta a contrastare gli effetti distorsivi dell’overtourism e salvaguardare la funzione abitativa del centro storico.
Il provvedimento – adottato ai sensi dell’art. 2 del Regolamento attuativo Regione Campania n. 5/2011 – ha come obiettivo la definizione delle condizioni per i cambi di destinazione d’uso “orizzontali” all’interno della categoria funzionale “residenziale” di cui all’art. 23-ter del DPR 380/2001.
La proposta muove dai primi effetti applicativi del decreto “Salva Casa” (DL 69/2024, convertito in L. 105/2024), il quale ha ampliato le possibilità di mutamento di destinazione d’uso.
Il contesto: l’esplosione degli affitti brevi
Negli ultimi anni, il centro storico di Napoli ha subito una rapida trasformazione funzionale, determinata dalla diffusione di locazioni brevi, B&B e strutture assimilate. La pressione turistica, trainata anche dalle piattaforme digitali, ha alterato profondamente l’equilibrio tra residenza stabile e ricettività temporanea, generando effetti che non sono solo urbanistici, ma anche sociali e demografici: espulsione dei residenti, aumento dei canoni, desertificazione di interi isolati.
Di fronte a questa dinamica, la variante proposta mira a introdurre un principio di controllo nella trasformazione funzionale degli immobili, evitando che il nuovo quadro normativo statale si traduca in una liberalizzazione incontrollata.
La misura: soglie minime di residenzialità
La proposta – che confluirà nella Variante generale al PRG di futura adozione – introduce una sotto classificazione della categoria residenziale in tre sottocategorie (a.1: abitazioni ordinarie, a.2: affitti brevi e strutture assimilate, a.3: abitazioni collettive). A queste si affianca una soglia minima di residenzialità, definita come percentuale minima di SUL da garantire alla sottocategoria a.1 all’interno delle zone a maggiore pressione turistica.
L’area interessata è una porzione selezionata del centro storico UNESCO, individuata sulla base di criteri oggettivi e quantitativi: andamento demografico, mercato immobiliare, incidenza delle attività ricettive.
In queste zone, i cambi di destinazione d’uso dovranno rispettare la soglia prevista, limitando così la possibilità di conversione indiscriminata degli immobili in offerta turistica.
L’esclusione dalla VAS
Nell’enfatizzare la finalità di interesse pubblico relativa alla tutela del patrimonio storico culturale della città dagli effetti negativi del turismo, il Comune di Napoli ha ritenuto che i contenuti della proposta di Variante possano essere ricompresi tra i casi di esclusione dalla procedura di VAS previsti dal DPGR della Campania n. 17 del 18/12/2009 Regolamento di attuazione della valutazione ambientale strategica (VAS) in Regione Campania, di cui all’articolo 2 comma 5, a mente del quale: “Fermo restando quanto previsto ai commi 2 e 3, non sono di norma assoggettati a VAS:[…] e) le 130 varianti ai PUC o ai Piani regolatori generali, di seguito denominati PRG, che non comportano modifiche alle destinazioni d’uso delle aree, alle norme tecniche di attuazione del piano, alla distribuzione dei carichi insediativi ed alla dotazione degli standard urbanistici, che contengono solo la reiterazione dei vincoli preordinati all’espropriazione o precisazioni o interpretazioni relative alle norme tecniche di attuazione del piano e che comportano solo cambi di destinazione d’uso di immobili pubblici esistenti al fine di continuarli ad adibire prevalentemente ad uso pubblico; […]”.
Il Comune ha infatti ritenuto che le modifiche introdotte abbiano carattere puramente regolativo e non incidano sugli equilibri ambientali generali, in quanto non aumentano carichi urbanistici né introducono nuove previsioni di trasformazione.
Una scelta fondata anche sull’urgenza di disciplinare gli effetti del DL 69/2024, in un contesto in cui il rischio di svuotamento funzionale e sociale del centro storico è già concreto.
Un principio guida: governo selettivo del territorio
La ratio della variante risponde a un principio urbanistico ben definito: il potere comunale di disciplinare i cambi di destinazione d’uso anche all’interno della stessa categoria funzionale, in presenza di ragioni urbanistiche rilevanti. Lo stesso art. 23-ter del DPR 380/2001, nella sua nuova formulazione, conferma che gli strumenti urbanistici possono fissare “specifiche condizioni”, purché adeguatamente motivate.
In questo caso, la motivazione è evidente: garantire che il centro storico non diventi un mero contenitore turistico, ma continui ad assolvere alla sua funzione primaria di spazio di vita urbana. In altre parole, si tratta di preservare la residenza come funzione pubblica essenziale, in quanto fattore di coesione sociale e presidio del patrimonio culturale materiale e immateriale.
Conclusioni
Con questa iniziativa, Napoli si pone all’avanguardia tra le città italiane che cercano di restituire alla pianificazione un ruolo attivo nella regolazione delle trasformazioni urbane. La variante, ancora in fase preliminare, segna un importante cambio di passo: la tutela del centro storico non può prescindere da una politica abitativa consapevole, capace di arginare le distorsioni del mercato e di affermare, anche controvento, il diritto alla città.