PTPR: il TAR Lazio torna sul “principio di realtà”

Con la sentenza n. 7638/2025 il TAR Lazio – Sezione II-Quater – è tornato a pronunciarsi su una questione centrale per la pianificazione territoriale e paesaggistica: il rispetto del principio di realtà quale parametro sostanziale, e non solo formale, del potere pianificatorio.

Nel caso in esame, l’oggetto del contendere era la classificazione di un’area inserita nel PTPR della Regione Lazio come “Paesaggio Agrario di Continuità”, con applicazione conseguente di vincoli derivanti dalle Tavole A, B e C del Piano.

Il contesto: un vincolo fuori dal tempo

In sede di pianificazione paesaggistica, la Regione Lazio aveva inserito l’area, come detto, nel “Paesaggio Agrario di Continuità” ai sensi dell’art. 27 delle Norne Tecniche di Attuazione del PTPR. Le ricorrenti hanno evidenziato come l’area in questione fosse totalmente urbanizzata e circondata da edificato residenziale da due lati, dalla Via Aurelia e linea ferroviaria da un altro, e dal quarto lato dalla costa del mare. Per tali circostanze, dunque, priva di ogni elemento di ruralità o agricolo e, per di più, qualificandosi quale lotto intercluso.

Nonostante ciò, la Regione Lazio aveva attribuito all’area una qualificazione incongruente, basata su dati obsoleti (Carta della Copertura del Suolo 2003, su rilievi 1998–1999) e su una pianificazione sganciata dallo stato reale dei luoghi.

La violazione lamentata era chiara: assenza di istruttoria e travisamento dei fatti, con conseguente compressione immotivata della proprietà privata. Il tutto in violazione del principio di proporzionalità e dell’art. 4 della L.R. Lazio n. 24/1998.

Il principio di realtà nella pianificazione paesaggistica

Il TAR, accogliendo il ricorso per motivi aggiunti, ha posto l’accento sul principio cardine dell’attività ricognitiva in sede di pianificazione: il principio di realtà. La pianificazione paesaggistica, per quanto caratterizzata da ampia discrezionalità tecnica, non può prescindere da una corretta ricognizione delle caratteristiche effettive del territorio. Lo impone l’art. 143, comma 1, lett. a), del D.lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio), che prevede l’analisi paesaggistica come primo atto per l’elaborazione dei piani.

Analogamente, l’art. 135 dello stesso decreto stabilisce che il piano deve:

• riconoscere gli aspetti peculiari del territorio (comma 2);
• definire prescrizioni e previsioni per ciascun ambito (comma 4);
• garantire il minor consumo di suolo (comma 4, lett. c).

L’applicazione indiscriminata di classificazioni paesaggistiche, in assenza di verifiche aggiornate e di coerenza con la realtà territoriale, non solo mina l’efficacia del piano, ma lede il diritto di proprietà e i principi di buona amministrazione.

Discrezionalità vs. arbitrio

Il giudice amministrativo ha chiarito che la discrezionalità tecnica in materia paesaggistica può essere sindacata in presenza di:

• travisamento dei fatti;
• manifesta illogicità;
• difetto assoluto di istruttoria.

Nel caso di specie, è stato accertato che il terreno era intercluso tra edifici esistenti, privo di coltivazioni o tratti agricoli. Da qui l’illegittimità della classificazione paesaggistica e delle restrizioni conseguenti.

Il TAR ha quindi disposto l’annullamento in parte qua della Delibera regionale, imponendo una riconsiderazione dell’area alla luce dello stato attuale e non sulla base di rappresentazioni astratte o superate.

Conclusioni

Questo pronunciamento si inserisce in un filone giurisprudenziale sempre più attento alla verifica concreta dello stato dei luoghi, soprattutto quando la pianificazione paesaggistica interferisce con diritti costituzionalmente garantiti, come la proprietà privata (art. 42 Cost.) e la libertà d’impresa.

In un contesto in cui la pianificazione può produrre vincoli durevoli e limitativi, la sentenza conferma che la realtà urbanistica è il primo e imprescindibile parametro di legittimità della pianificazione, nel solco, preme sempre ricordarlo, della sovraordinazione gerarchica della pianificazione paesaggistica regionale rispetto a quella urbanistica dei Comuni.

Il principio di realtà torna così al centro del diritto urbanistico e paesaggistico: nessuna tutela del paesaggio può prescindere dalla verità del territorio. Pianificare significa conoscere, riconoscere e disciplinare: su basi oggettive, attuali e giuridicamente solide.