Spese condominiali e B&B: ci sono maggiorazioni?
Una recente sentenza del Tribunale di Roma, destinata a rappresentare un importante precedente giuridico in materia, ha confermato la validità della delibera assembleare che ha aumentato le spese condominiali per i Bed & Breakfast presenti in un condominio, in considerazione del carico aggiuntivo gravante sulle spese comuni. Il caso concreto ci aiuterà a comprendere meglio la questione.
Il fatto
In un condominio romano, uno degli immobili presenti era stato adibito per l’attività ricettiva di erogazione di servizi per l’ospitalità, cd. “bed and breakfast”.
Nella struttura, quasi sempre al completo, vi era un continuo via vai di ospiti, comportando un uso delle parti comuni e dell’ascensore incessante. Oltre al fatto che i condomini notavano un incremento di rifiuti, desumibile dalla presenza continua di sacchetti anche fuori dall’androne, con il rischio di richiami nonché sanzioni da parte del Comune. In altre parole, la struttura ricettiva aveva intensificato l’uso dell’androne delle scale e dell’ascensore.
Gli altri condomini, anche alla luce delle numerose fatture per la manutenzione dell’ascensore dovuta ad un’eccessiva usura nonché le fatture straordinarie della ditta di pulizie, decidono di approvare, a maggioranza, una maggiorazione del 30% delle spese ai titolari di B&B presenti, motivando che tale attività comportava un maggiore utilizzo delle parti comuni. Questo, in considerazione del fatto che il regolamento condominiale prevedeva la possibilità alla luce di una clausola contrattuale che prevedeva una possibile maggiorazione.
Il proprietario si è opposto, contestando la delibera condominiale nel suo contenuto di limitare la propria proprietà individuale, oltre alla sua opponibilità ai terzi.
Il giudizio
Il giudice ha stabilito che è legittima la delibera condominiale.
Infatti, il Giudice del Tribunale di Roma ha fondato la propria decisione richiamandosi a una clausola del regolamento condominiale, la quale stabilisce la possibilità di applicare una maggiorazione delle spese condominiali “qualora gli appartamenti siano destinati ad un uso consentito ma diverso da quello di abitazione, e per effetto di tale mutamento il condomino o i suoi aventi causa intensifichino l’uso dell’androne delle scale dell’ascensore” e altresì, ai sensi dell’art. 1136, co. 2: “Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio’ può imporre una maggiorazione del contributo spese di gestione e di manutenzione dovuto a sensi del presente regolamento, per tali parti e servizi comuni”.
Sulla base della documentazione prodotta e delle testimonianze acquisite, il Tribunale ha ritenuto provato che il condominio avesse effettivamente sostenuto costi più elevati per la manutenzione delle parti comuni, quali androne, scale e ascensore.
La contestazione di parte attorea, ovvero sull’opponibilità o meno del regolamento condominiale, dato che era il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, non ha fondamento. Questo perché, come ha avuto modo di verificare il Giudice, il regolamento era stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, oltre ad essere stato approvato dagli iniziali acquirenti, tale da comportare la loro piena opponibilità anche nei confronti dell’attore ovvero il proprietario del B&B. Quindi, anche alla luce dei recenti orientamenti giurisprudenziali, le clausole che disciplinano l’uso e il godimento dei servizi o delle parti comuni sono più che legittime, tale da comportare la piena validità della clausola inserita nel regolamento condominiale de quo.
Infine, si tenga conto che la delibera assembleare, a detta del giudice, era rispettosa dell’O.D.G. e del regolamento condominiale, non ravvisando alcun tipo di irregolarità: “La deliberazione opposta non è eccedente o di contenuto diverso rispetto all’ordine del giorno e/o in contrasto con l’odg. Dal detto odg è chiaro che l’assemblea è stata convocata per deliberare l’eventuale aumento della quota di spese afferenti quelle unità immobiliari adibite ad uso (…), con conseguente maggiore uso delle parti comuni e per un esame e relative decisioni in merito. L’assemblea pertanto dopo ampia discussione, esaminati i divieti posti dal regolamento condominiale ha preso una decisione relativa ai Bed & Breakfast decidendo di incaricare un legale per verificare se sia possibile la presenza di Bed & Breakfast nel condominio e considerato il maggiore uso delle parti comuni da parte dei Bed & Breakfast ha deliberato all’unanimità di applicare una maggiorazione del 30% della quota condominiale dovuta dai Bed & Breakfast; il tutto nel rispetto dell’od.g. e del regolamento condominiale“.
Per questi motivi, il ricorso è stato rigettato.
(Tribunale di Roma, Sez. V, 24.1.2024, n. 1271