La L.R. Lazio 12/2025 (“semplificazioni e misure incentivanti il governo del territorio“) ha integralmente riscritto l’art. 4 della L.R. 7/2017 sulla rigenerazione urbana, avente ad oggetto “Disposizioni per il mutamento di destinazione d’uso“.
Come noto, la precedente versione della disposizione era stata di recente dichiarata incostituzionale dalla Consulta, con la sentenza n. 51 dello scorso 18.4.2025.
Si ricorderà che la Corte costituzionale aveva avuto modo di censurare il precedente testo normativo in ragione della ritenuta violazione, da parte dell’art. 4 L.R. 7/2017, in ragione delle eccessive deroghe alla strumentazione urbanistica riconosciute, nei primi dodici mesi dall’entrata in vigore della legge, tramite intervento diretto.
Con la L.R. 12/2025 il legislatore laziale è quindi intervenuto con una complessiva rivisitazione della disciplina prevedendo più contenute possibilità di intervento diretto in deroga in assenza (e in attesa) delle deliberazioni “attuative” comunali (le quali, come da impianto normativo originario, continuano a costituire, una vera e propria variante normativa al PRG).
I. Modalità di intervento: immobili interessati e mutamenti ammissibili
Gli interventi di cambio d’uso in deroga ammessi (al fine di perseguire le finalità di rigenerazione urbana) dal nuovo art. 4 (comma 1) sono quelli di
“ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici o di almeno il 60 per cento di essi, per una superficie lorda complessiva massima di 15.000 metri quadrati”
I cambi d’uso ammessi – salvo l’esercizio del potere pianificatorio comunale – sono molto ampi:
“mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali previste nell’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001, con esclusione di quella rurale”
II. Il potere pianificatorio comunale: la variante ex art. 4, co. 2
Il comma 1 del nuovo art. 4 assegna ai Comuni il termine – non perentorio – del 31.12.2025 al fine di “prevedere l’ammissibilità” ovvero “escludere del tutto l’applicazione” del cambio d’uso ex art. 4 (comma 1)
La deliberazione comunale può consentire gli interventi di cambio d’uso con finalità di rigenerazione urbana, con un riconosciuto pieno potere pianificatorio.
Infatti, prevede il co. 2 che le delibere possono consentire gli interventi:
“a) per zone omogenee del Piano regolatore generale o per ambiti territoriali determinati, individuando i mutamenti di destinazione d’uso ammissibili tra le categorie funzionali previste nell’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001, anche escludendo specifici edifici o aree, limitando i mutamenti, fissando superfici inferiori al limite massimo previsto nel comma 1;
b) per singoli edifici o complessi edilizi, individuando i mutamenti di destinazione d’uso ammissibili tra le categorie funzionali previste nell’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001, limitando i mutamenti, fissando superfici inferiori al limite massimo previsto nel comma 1″
Dai cambi d’uso ammessi sono in ogni caso esclusi quelli che conducono alla “apertura di grandi strutture di vendita previste dall’articolo 22, comma 1, lettera c), della l.r. 22/2019“.
III. Il regime transitorio in assenza di variante ex art. 4, co. 2.
Il comma 3 – cercando di far tesoro delle censure di cui a Corte cost. 51/2025 – individua un limitato regime di applicabilità della disposizione fintanto che non venga adottata la variante atta a disciplinare i cambi d’uso in deroga “maggiori” ammessi in base all’art. 4 co. 2.
In particolare, la disposizione consente – “in attesa della variante”:
– cambi d’uso solo tra le destinazioni compatibili o complementari (individuate dall’art. 3, co. 6 L.R. 7/2017);
– limitate a superfici inferiori (1.500 mq. per comuni sino a 10.000 ab. e 2.000 mq. per comuni oltre 10.000 ab.).
Tali cambi d’uso non possono però avvenire nell’ambito di consorzi industriali/PII nonché negli insediamenti urbani storici di PTPR.
IV.1 E le delibere consiliari ex art. 1, co. 2-bis L.R. 7/2017
Occorre tuttavia considerare che, con riferimento all’art. 4 (ma anche alle altre disposizioni ex L.R. 7/2017), ai Comuni è riconosciuto anche un ulteriore potere di “intervento”.
Infatti, l’art. 1, co. 2-bis (introdotto anch’esso dalla L.R. 12/2025) prevede la possibilità per i Comuni di adottare deliberazioni di consiglio comunale finalizzate a:
“individuare specifiche porzioni di territorio ovvero immobili nei quali, in ragione di particolari qualità di carattere storico, artistico, urbanistico, paesaggistico, geomorfologico, ambientale ed architettonico, escludere o limitare gli interventi di cui agli articoli 2, 3, 3 bis, 4, 5 e 6″
Tale potere deve essere esercitato entro un termine perentorio (90/120/150 giorni a decorrere dal 1.8, data di entrata in vigore della L.R. 12/2025, a seconda della dimensione demografica dei Comuni), decorso il quale gli interventi ammessi dalle diverse disposizioni – anche ex art. 4, quindi – possono essere oggetto di pratica edilizia (SCIA o PdC).
Spirato tale termine – che è, appunto, perentorio – i Comuni “perdono” transitoriamente la facoltà di deliberare che riacquistano, con questo singolare meccanismo di “sliding doors a tempo”, decorso un ulteriore periodo di 12 mesi.
IV.2 Il coordinamento tra le deliberazioni-varianti ex art. 4, co. 1 e le deliberazioni ex art. 1, co. 2-bis
Dal tenore testuale del co. 1 dell’art. 4 e del co.2-bis dell’art. 1 della L.R. 7/2017 emerge come i due atti abbiano natura e funzione diversa:
a) la delibera di cui all’art. 4, co. 1, costituisce una variante urbanistica vera e propria, volta a disciplinare “nel dettaglio“, per così dire, gli interventi ammessi (potendo anche escluderli). Si tratta, come detto, di una vera e propria variante al PRG, assoggettata al relativo iter.
b) la deliberazione di cui all’art. 1, co. 2-bis – non assoggettata all’iter approvativo di una variante – ha la più circoscritta funzione di individuare ipotesi di limitazione o esclusione degli interventi.
V. Conclusioni operative.
Con specifico riferimento ai cambi d’uso in deroga ex art. 4 L.R. 7/2017, si danno scenari diversificati che discendono dal (non linearissimo) sovrapporsi tra le due potestà regolatorie riconosciute ai Comuni:
a) sino al 31.12.2025 i cambi d’uso in deroga non sono possibili, salvo che non intervenga la delibera-variante ex art. 4, co. 1-2;
b) successivamente al 31.12.2025 e nella perdurante assenza della variante i cambi d’uso in deroga:
b-1) sono ammessi a partire dallo spirare del termine per la deliberazione ex art. 1, co. 2-bis (diversificato a seconda della dimensione demografica dei singoli comuni), secondo le modalità limitate di cui all’art. 4, co. 3;
b-2) in caso di tempestiva deliberazione ex art. 1, co. 2-bis, sono ammessi in base al combinato disposto della delibera limitativa e della disciplina di cui all’art. 4, co. 3.
“Tu chiamale, se vuoi, semplificazioni”