Rigenerazione urbana ex L.R. Lazio 7/2017 a Roma: la Circolare sulle “finalità”.

Con la recente Circolare del 12.6.2025, a firma del Direttore del Dipartimento Attuazione Urbanistica (nato dalla “scissione” del DPAU nei due Dipartimenti “Programmazione urbanistica” e “Attuazione urbanistica”) , la “storia infinita” delle finalità legittimanti il ricorso agli interventi diretti di rigenerazione urbana ex L.R. Lazio7/2017 vive un nuovo capitolo.

Il nodo interpretativo, che avevamo segnalato ed esaminato fin da subito e in diverse occasioni successive, attiene alla circostanza per cui l’art. 6 della L.R. 7/2017 – che disciplina gli interventi diretti di rigenerazione urbana (tramite ristrutturazione edilizia e demoricostruzione) – prevede che gli stessi sono ammessi “Per il perseguimento di una o più delle finalità di cui all’articolo 1“.

 

I. Circolari regionali e giurisprudenza amministrativa.

Il tema è stato affrontato più volte dalla Regione Lazio, con diversi pareri, uno dei più rilevanti dei quali è quello del febbraio 2024 (che avevamo avuto modo di esaminare in un precedente contributo ).

Tale parere aveva innanzi tutto ribadito che “gli interventi previsti dall’art. 6 della l.r. 7/2017, e anche tutti gli altri interventi della legge stessa, devono necessariamente realizzare una o più delle predette finalità, la cui valutazione discrezionale è di competenza del comune in sede di rilascio del titolo abilitativo o, in caso di presentazione della SCIA, in sede di verifica della sussistenza delle condizioni di legge“. 

Inoltre, l’atto di indirizzo regionale aveva aperto un ulteriore tema relativo all’esercizio della discrezionalità, ossia la necessità di verificare se il perseguimento di una delle finalità indicate dalla norma ne “vanifichi altre, valutate dall’amministrazione come di valenza superiore” .

Come è noto, di rigenerazione urbana ex L.R. 7/2017 si è occupato in alcune decisioni anche il TAR Lazio.

I due più importanti e noti precedenti sono le sentenze del TAR Lazio, sez. II-bis 17543/2022 (annullata dal Consiglio di Stato, sia pur per profili processuali, con sentenza n. 645/2025)  e sez. II-stralcio 12818/2024, che abbiamo diffusamente commentato e criticato (si vedano i link).

Le due decisioni contengono, tra le altre, una affermazione particolarmente critica e difficilmente coordinabile con il dato testuale della L.R. 7/2017.

In particolare, ritiene il TAR, alla luce dell’art. 5, comma  9, DL 70/2011, che in ogni caso presupposto per gli interventi ex art. 6 L.R. 7/2017 (norma “attuativa” del DL 70/2011) sarebbe la necessità che l’immobile oggetto di intervento “insista su un’area degradata e abbisognevole di riqualificazione“.

 

II. La Circolare del Dipartimento Attuazione Urbanistica del 12.6: le finalità della rigenerazione urbana.

E’ in tale contesto – sommariamente riassunto sopra – che interviene l’atto di indirizzo della Direzione del Dipartimento.

La Circolare, in particolare, reca i seguenti “indirizzi”:

• “i benefici previsti dalla normativa … sono quindi ammessi solo se rivolti alla razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente o a promuovere o agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate … e se tesi al conseguimento di almeno una delle finalità di cui all’art. 1 della LRL [ L.R. Lazio 7/2017]”
• “Tale riscontro va operato caso per caso … con pieno riferimento al “merito” urbanistico dell’intervento proposto laddove per esso si voglia usufruire delle premialità di legge (…)“
• “gli interventi di cui all’art. 6 della LRL non sono pertanto affatto “automatici”, ma devono quindi sempre essere sottoposti al vaglio delle finalità”, ex art. 1 della L.R. 7/2017, vaglio che deve tener conto – ricorda la Circolare – anche del potenziale bilanciamento tra interessi urbanistici tra loro antagonisti (secondo la linea indicata dal parere regionale già citato).

Inoltre il Dipartimento si sofferma sulla finalità di cui all’art. 1, co. 1, lett. b) della LR, la quale consiste nello scopo di

” incentivare la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente, favorire il recupero delle periferie, accompagnare i fenomeni legati alla diffusione di piccole attività commerciali, anche dedicate alla vendita dei prodotti provenienti dalla filiera corta, promuovere e agevolare la riqualificazione delle aree urbane degradate e delle aree produttive, limitatamente a quanto previsto dall’articolo 4, con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di complessi edilizi e di edifici in stato di degrado o di abbandono o dismessi o inutilizzati o in via di dismissione o da rilocalizzare”.

Al riguardo gli indirizzi forniti dalla Direzione richiamano, testualmente, le conclusioni interpretative di cui a TAR Lazio 17543/2022 e 12818/2024, ossia quella giurisprudenza, sopra ricordata, secondo cui anche per gli interventi diretti ex art. 6 L.R. 7/2017 essenziale sarebbe la verifica circa la circostanza che l’edificio oggetto di intervento “insista su un’area degradata e abbisognevole di riqualificazione“.

Non è tuttavia del tutto chiaro, stando alle conclusioni della Circolare della Direzione, se il nuovo indirizzo interpretativo dell’Amministrazione sia – oltre a rafforzare l’onere dichiarativo del privato ed il correlato potere-dovere di controllo, relativamente al perseguimento delle finalità ex art. 1 L.R. 7/2017 – nel senso di recepire dalla giurisprudenza del TAR Lazio la necessità di attestare e, quindi, verificare, le condizioni di “degrado” dell’area ove insiste l’immobile oggetto di intervento diretto.

Ed infatti, nonostante il richiamo della giurisprudenza in questione, la Circolare conclude ricordando come gli interventi devono perseguire il “duplice fine alternativamente richiesto dalla norma [DL 70/2011], ossia la razionalizzazione del patrimonio edilizio esistente o la riqualificazione (o comunque la sua promozione trattandosi di interventi in modalità diretta non all’interno di ambiti perimetrati) di un’area urbana degradata“.

L’utilizzo del criterio di alternatività da parte della Circolare lascia intendere che il Dipartimento abbia voluto “non recepire” l’indirizzo giurisprudenziale del TAR Lazio, benché il richiamo, anche testuale, delle due note sentenze lasci un’ombra di equivocità sui criteri dettati dall’Amministrazione.

Risulta più che evidente come l’eventuale adesione anche alla regola giurisprudenziale  (in contrasto con il dato normativo della L.R. 7/2017) della necessaria attestazione (da parte del proponente) e verifica (da parte della P.A.) circa la natura di “area degradata e abbisognevole di riqualificazione” introdurrebbe un elemento, ulteriore, di discrezionalizzazione (e, quindi, imprevedibilità) ai fini dell’accesso ai benefici della L.R. 7/2017.  Il tutto in contrasto con il complessivo impianto della L.R. 7/2017 che laddove ha voluto (artt. 2, 3, 4 e 5) ha subordinato gli interventi di rigenerazione a previ atti di pianificazione/perimetrazione, mentre ha del tutto slegato l’applicabilità dell’art. 6 a determinazioni “pianificatorie” comunali.

Sarà la prima prassi applicativa, a valle della Circolare del 12.6, a fornirci risposte in proposito, nella speranza che nel frattempo il Legislatore possa intervenire a rimediare un problema che non è da ascrivere né alla Pubblica Amministrazione né al Privato, bensì a colpe genetiche della L.R. 7/2017 che difetta di una chiara definizione di target misurabili e verificabili (ad esempio sul modello della L.R. Lombardia n. 18/2019 ) ai fini della valida presentazione di interventi diretti ex art. 6 L.R.