Roma Capitale, con la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 90 del 12 maggio 2026, aggiorna il proprio Regolamento Edilizio (RE), la sostenibilità ambientale diviene requisito della progettazione.
Il nuovo Titolo III-bis, rubricato “Requisiti prestazionali degli edifici, riferiti alla mitigazione e all’adattamento ai cambiamenti climatici, alla compatibilità ambientale e al comfort abitativo” abroga espressamente i precedenti articoli attraverso i quali si è tentato, per anni e in modo confuso, di disciplinare la materia del risparmio energetico: a differenza del passato non più e non solo risparmio energetico ma vera e propria sostenibilità ambientale. Roma Capitale, nella DAC, indica gli obiettivi perseguiti: il rispetto del principio di invarianza del consumo di suolo, il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e la limitazione delle nuove superfici impermeabilizzate e degli incrementi edificatori. Attraverso la stessa DAC, Roma Capitale definisce già quelle che sono le regole tecniche di dettaglio ad integrazione di quanto previsto dal Titolo stesso tramite l’allegato 2 “Linee guida per i requisiti prestazionali degli edifici, riferiti alla mitigazione e all’adattamento ai cambiamenti climatici, alla compatibilità ambientale e al comfort abitativo (Titolo III bis)”.
Dunque la sostenibilità degli interventi edilizi entra ufficialmente a sistema nelle regole edilizie comunali, incidendo direttamente sulle caratteristiche dell’edificio, sulla sistemazione del lotto, sugli impianti, sui materiali, sulla gestione delle acque, sui parcheggi e persino sulla documentazione necessaria per ottenere il titolo edilizio con nuovi adempimenti da parte del tecnico incaricato: non più un mero criterio (eventuale) di progettazione.
I nuovi requisiti di sostenibilità per gli interventi edilizi
Nel concreto, il nuovo Titolo III si compone di 11 articoli dal 48 bis al 48 duodecies.
L’art. 48 bis, comma 4, individua gli interventi ai quali si applicano le disposizioni degli articoli da 48 quater a 48 duodecies, l’art. 48 ter ha invece portata applicativa più ampia applicandosi in via generale. Ovvero gli interventi di: a) ristrutturazione urbanistica b) nuova costruzione c) ristrutturazione edilizia limitatamente c1) alla demolizione e ricostruzione di edifici esistenti o al ripristino di edifici crollati o demoliti c2) interventi riguardanti l’intero edificio nei quali siano previsti incrementi superiori al 15% della volumetria o della superficie utile lorda dell’edificio preesistente.
Per gli immobili ricadenti nella disciplina della Parte II o della Parte III del D.Lgs. n. 42/2004 nonché per quelli censiti nella Carta per la Qualità del PRG, le prescrizioni del Titolo III del RE possono essere derogate qualora il loro rispetto comporti, previo parere dell’autorità di tutela competente, un’alterazione sostanziale del carattere o dell’aspetto dell’immobile, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici.
Entrando nel “merito” contenutistico l’art. 48 ter definisce, per così dire, i “nuovi” requisiti genarli, da applicarsi non solo nelle ipotesi disciplinate dall’art. 48 bis comma 4 ma anche per interventi edilizi differenti incidenti direttamente sul patrimonio esistente. La disposizione in commento, infatti, identifica quelli che sono quelle che sono le disposizioni in tema di risparmio energetico e le specifiche ipotesi di esclusione dal calcolo della Superficie Utile Lorda (SUL) e del volume imponibile (V). Tra le fattispecie previste rientrano il maggior spessore delle murature esterne eccedente i 30 centimetri, entro il limite di ulteriori 35 centimetri, e determinati spazi o locali tecnici strettamente funzionali al risparmio energetico e idrico.
Gli articoli successivi disciplinano, rispettivamente: le prestazioni in materia di climatizzazione, impiantistica e fonti rinnovabili (art. 48 quater); la riduzione dei consumi idrici, il riutilizzo delle acque meteoriche e il drenaggio urbano (art. 48 quinquies); la permeabilità dei suoli e la riduzione dell’effetto “isola di calore” (art. 48 sexies); i materiali da riuso/recupero/riciclo da utilizzare nelle costruzioni stabilendo che tale materiale sia almeno pari al 15% del peso complessivo dei materiali utilizzati con esclusione delle strutture portanti e degli impianti (art. 48 septies); la raccolta differenziata e mobilità sostenibile (artt. 48-octies e 48 novies). Sono inoltre disciplinati gli incentivi di miglioramento bioenergetico (MBE), il sistema dei controlli sulle opere e gli adempimenti connessi all’agibilità.
Sostenibilità energetica: fonti rinnovabili e pannelli fotovoltaici
Detto ciò in linea generale, interessante è concentrarsi sulle previsioni relative alle FER. L’art. 48 quater vieta l’installazione di impianti alimentati da fonti fossili nel caso di interventi che prevedano la sostituzione dei generatori termici e dei sistemi di distribuzione, fatti salvi i casi in cui vi siano impedimenti di natura tecnica, che devono essere motivati e documentati da un tecnico abilitato.
La stessa norma, col fine dichiarato di favorire la diffusione e l’integrazione negli edifici dei pannelli solari termici e fotovoltaici, prevede che gli interventi devono rispettare i criteri previsti dalle Linee Guida allegate alla stessa DAC, nel rispetto dei requisiti minimi prestazionali definiti dalla normativa vigente in materia di produzione di energia da fonti rinnovabili (ovvero, aggiungo a mero esemplificativo, a quanto previsto dal D.Lgs. 199/2021, in particolare il suo Allegato III che si inserisce nel quadro del D.Lgs. 192/2005).
Guardando alle Linee Guida, per gli edifici con tetti a falda è previsto che gli impianti solari FTV e termici siano aderenti o integrati alla copertura, con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda. Per le coperture piane sono consentite pergole fotovoltaiche aperte su tutti i lati e con copertura permeabile. In entrambi i casi per gli immobili censiti nella Carta per la Qualità tali interventi non devono essere visibili dagli spazi pubblici esterni circostanti e dai punti di vista panoramici. Detti impianti possano essere realizzati che su “tetti verdi” (cioè le coperture dell’edificio sulle quali viene realizzato un sistema vegetale, estensivo o intensivo) senza tuttavia prevedere specifiche prescrizioni relative all’inclinazione o all’orientamento.
Viene introdotto, nel progetto degli impianti elettrici, il dimensionamento e l’installazione di colonne montanti e vani tecnici ispezionabili, idonei a consentire l’incremento progressivo della potenza elettrica impegnabile e l’integrazione e implementazione di sistemi di autoproduzione e condivisione dell’energia da fonti rinnovabili va consentito, inoltre, l’alloggiamento dell’infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio.
L’art. 48 ter prevede l’esclusione dal calcolo della SUL, entro specifiche condizioni e limiti dimensionali, degli spazi o locali tecnici strettamente funzionali al risparmio energetico e idrico compresi quelli destinati a impianti, serbatoi e masse di accumulo dell’acqua calda sanitaria, sistemi di riscaldamento e raffrescamento, accumulo del calore prodotto dai collettori solari, componenti del circuito primario del solare termico, dispositivi di condizionamento della potenza del fotovoltaico, infrastrutture di ricarica elettrica e dispositivi di connessione alla rete. Per tali spazi la superficie complessiva non può superare il 5% della superficie utile dell’unità edilizia, salva la possibilità di realizzare fino a 6 mq quando siano al servizio di una singola unità immobiliare.
Interessante è il sistema di premialità per gli interventi di MBE, infatti è previsto un vero e proprio incentivo “urbanistico” consiste in un aumento massimo del 5% della SUL dell’intervento e qualora per impedimenti di natura tecnica o urbanistica tale aumento non possa essere utilizzato, in via subordinata ed alternativa, un incentivo economico sotto forma di riduzione del contributo di costruzione. Attenzione però a due componenti. L’entità effettivamente riconosciuta, sia in termini di SUL che di riduzione del contributo, è determinata sulla base del punteggio MBE che l’intervento consegue secondo la Tabella degli incentivi contenuta nelle Linee Guida. Per quanto riguarda la misura massima della riduzione “economica” questa non è determinata dalla DAC in commento essendo demanda, la sua individuazione, a una successiva deliberazione dell’Assemblea Capitolina.
Ebbene, dalla breve analisi fornita, non saremo al cospetto della tanto attesa (e discussa, da alcuni) Direttiva “Case Green” ma quantomeno con la DAC 90/2026, efficace dalla pubblicazione della D.D. Rep. 2126, prot. QI 139671 del 28 luglio 2026, Roma Capitale ha il suo nuovo Titolo III iniziando a puntare su un’edilizia sostenibile.